Contractul de locațiune

1. Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare. 2. Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte. 3. Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secţiuni, precum şi dispoziţiilor art. 1.824 şi 1.828-1.831.

Art. 1778: Felurile locaţiunii

Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Art. 1779: Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii

1. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. 2. Dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi chiriei.

Art. 1780: Preţul locaţiunii

Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului.

Art. 1781: Încheierea contractului de locaţiune

În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi parţial, conflictul dintre locatari se rezolvă: a)în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător; b)în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi; c)în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului, dispoziţiile art. 1.275 aplicându-se în mod corespunzător.

Art. 1782: Locaţiuni succesive

Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Art. 1783: Durata maximă a locaţiunii

1. Dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute la art. 1.654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii. 2. De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii. 3. Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani.

Art. 1784: Incapacităţi

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată: a)pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist; b)pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c)pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

Art. 1785: Locaţiunea fără durată determinată

Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă: a)să predea locatarului bunul dat în locaţiune; b)să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii; c)să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Art. 1786: Obligaţiile principale ale locatorului

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Art. 1787: Predarea bunului

1. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1.799. 2. Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului. 3. Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor. 4. În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.

Art. 1788: Sarcina reparaţiilor

Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

Art. 1789: Asigurarea folosinţei

1. Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii. 2. Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.

Art. 1790: Garanţia contra viciilor

1. Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii. 2. Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Art. 1791: Efectele garanţiei contra viciilor

Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.

Art. 1792: Garanţia pentru lipsa calităţilor convenite

Locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispoziţiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Art. 1793: Tulburările de fapt

1. Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză. 2. Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii. 3. Locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese.

Art. 1794: Tulburările de drept

1. Dacă locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă. 2. Locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ţinut la despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat.

Art. 1795: Introducerea în proces a locatorului

Locatarul are următoarele obligaţii principale: a)să ia în primire bunul dat în locaţiune; b)să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract; c)să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă; d)să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Art. 1796: Obligaţiile principale ale locatorului

1. În lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. 2. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează: a)în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; b)în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; c)în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.

Art. 1797: Data plăţii chiriei

Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Art. 1798: Caracterul executoriu

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.

Art. 1799: Obligaţiile privind folosirea bunului

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.

Art. 1800: Schimbarea formei ori destinaţiei bunului. Folosirea abuzivă

Locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.

Art. 1801: Înştiinţarea locatorului despre nevoia de reparaţii

În lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.

Art. 1802: Reparaţiile locative

1. Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. 2. Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. 3. Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

Art. 1803: Lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente

Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Art. 1804: Obligaţia de a permite examinarea bunului

Locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Art. 1805: Dreptul de a subcontracta şi de a ceda contractul

1. Interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune. 2. Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.

Art. 1806: Interdicţia sublocaţiunii şi a cesiunii

1. În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului. 2. Locatorul îşi păstrează dreptul prevăzut la alin. (1) atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată. 3. Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune

Art. 1807: Efectele sublocaţiunii. Acţiuni împotriva sublocatarului

1. Prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune. 2. Dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.

Art. 1808: Efectele cesiunii locaţiunii

1. Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. 2. În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. 3. Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.

Art. 1809: Expirarea termenului

1. Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. 2. Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.

Art. 1810: Tacita relocaţiune

1. Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune. 2. Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2). 3. Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

Art. 1812: Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare

1. În cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune. 2. Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

Art. 1813: Raporturile dintre locatar şi dobânditor

Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.

Art. 1814: Efectele garanţiilor constituite de locatar

Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.

Art. 1815: Cesiunea şi plata anticipată a chiriei

Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Art. 1817: Rezilierea locaţiunii

1. Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept. 2. Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei. 3. Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788.(4)În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Art. 1818: Imposibilitatea folosirii bunului

1. Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune. 2. Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Art. 1819: Desfiinţarea titlului locatorului

1. Locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. 2. Cu toate acestea, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.

Art. 1820: Moartea locatorului sau a locatarului

1. La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii. 2. Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite. 3. Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate.

Art. 1821: Restituirea bunului

1. Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit. 2. El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.

Art. 1822: Răspunderea locatarului pentru bunul închiriat

1. Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului. 2. Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. 3. În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.

Art. 1823: Îmbunătăţirile făcute de locatar

1. Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. 2. În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a)60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; b)15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Art. 1824: Închirierea făcută fără determinarea duratei

1. Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. 2. În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunţări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2).

Art. 1825: Denunţarea închirierii încheiate pe durată determinată

Este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia: a)chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; b)se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului; c)chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;d)locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.

Art. 1826: Clauze nescrise

1. Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii. 2. Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

Art. 1827: Vicii care ameninţă sănătatea ori integritatea corporală

1. La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. 2. Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.

Art. 1828: Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere

1. În clădirile cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul de a întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit cu destinaţia fiecăreia. 2. Chiriaşii sunt obligaţi să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileşte în sarcina lor.

Art. 1829: Folosirea părţilor şi instalaţiilor comune ale clădirii

1. În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului. 2. De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă, fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.

Art. 1830: Rezilierea contractului

1. Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti. 2. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Art. 1831: Evacuarea chiriaşului

1. În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens, şi alte persoane pot locui împreună cu chiriaşul, caz în care vor fi ţinute solidar cu acesta, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din contract. 2. Încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum şi hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului sunt de drept opozabile şi se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul.

Art. 1832: Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriaşul

Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere.

Art. 1833: Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere

1. Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului. 2. Descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul, în termenul prevăzut la alin. (1), să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul. Dispoziţiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privinţa soţului supravieţuitor. 3. Persoanele prevăzute la alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriaşului decedat. În cazul în care aceştia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, desemnarea se face de către locator. 4. Subînchirierea consimţită de chiriaş încetează la expirarea termenului prevăzut la alin. (1), dacă locaţiunea nu continuă în condiţiile alin. (2). În acest ultim caz, persoana desemnată potrivit alin. (3) semnează contractul de subînchiriere în locul chiriaşului decedat.

Art. 1834: Decesul chiriaşului

Regimul închirierii prevăzut de legea specială pentru locuinţele sociale, locuinţele de necesitate, locuinţele de serviciu, locuinţele de intervenţie şi locuinţele de protocol se întregeşte cu prevederile prezentului cod.

Art. 1835: Locuinţe cu destinaţie specială

Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a)terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă; b)animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Art. 1836: Bunuri ce pot fi arendate

Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.

Art. 1837: Arendarea făcută pe durată nedeterminată

1. Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. 2. Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. 3. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate. 4. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. 5. Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.

Art. 1838: Condiţii de formă

Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.

Art. 1839: Schimbarea categoriei de folosinţă

Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.

Art. 1840: Asigurarea bunurilor arendate

(1)Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole.(2)Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă.

Art. 1841: Reducerea arendei stabilite în bani în cazul pieirii recoltei

1. Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă. 2. Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Art. 1842: Excepţii

1. Atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte. 2. Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp.

Art. 1843: Riscul pieirii fructelor în cazul în care arenda se plăteşte în fructe

Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.

Art. 1844: Plata arendei în fructe

Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.

Art. 1845: Caracterul executoriu

Cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori.

Art. 1846: Cesiunea arendării

1. Nu sunt permise oficiile de arendaşi. 2. Subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Art. 1847: Interdicţia subarendării

1. Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. 2. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.

Art. 1848: Reînnoirea arendării

Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739.

Art. 1849: Dreptul de preempţiune

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

Contracțiul de locațiune. Def.

1. Dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare. 2. Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen. 3. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), după caz, constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Încetarea contractului. Art. 1816: Denunţarea contractului

Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a)în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară; b)în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării; c)în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi; d)în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

Înstrăinarea bunului dat în locațiune. Art. 1811: Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor