Section 15 Valoración de inmuebles

FÓRMULAS IMPORTANTES PARA RECORDAR

Calcular el precio promedio por pie cuadrado y aplicar para estimar el valor de la tierra. a. Estime los pies cuadrados de cada lote comparable b. Precio de venta ÷ pies cuadrados totales = precio por pie cuadrado c. Promedio del precio por pie cuadrado de los comparables Pies cuadrados de propiedad en cuestión × precio promedio por pie cuadrado = valor estimado del lote en cuestión EJERCICIO Sale Sale Price Dimensions 1 $25,000 100' × 120' 2 $28,500 110' × 120' 3 $29,000 100' × 140' 1 100' × 120' = 12,000 square feet 2 110' × 120' = 13,200 square feet 3 100' × 140' = 14,000 square feet 1 $25,000 ÷ 12,000 = $2.08(rounded to dollars and cents) per square foot 2 $28,500 ÷ 13,200 = $2.16 3 $29,000 ÷ 14,000 = $2.07 $2.08 + $2.16 + $2.07 = $6.31 ÷ 3 sales = $2.10 average price per square foot Assume subject lot is 115' × 130' and there are no other adjustments required: 115' × 130' = 14,950 square feet × $2.10 = $31,395 estimated market value or $31,400 (rounded) Calcular el valor de mercado estimado de la propiedad en cuestión utilizando el enfoque de comparación de ventas. . Comp. es inferior al valor agregado (CIA) a. Comp. es mejor valor de resta (CBS) EJERCICIO La propiedad en cuestión es una casa en garaje de tres dormitorios, dos baños y dos automóviles con piscina. Una propiedad comparable es una casa con garaje para dos automóviles, cuatro dormitorios y dos baños, sin piscina pero con un porche con mosquitero. El tasador estima que el cuarto dormitorio agrega un valor de $ 15,000, una piscina agrega un valor de $ 12,000 y un porche con mosquitero agrega un valor de $ 2,000. El comparable se vendió por 165.000 dólares. Calcule el valor de mercado estimado de la propiedad en cuestión basándose únicamente en esta información. Característica Asunto Valor comparable Ajuste Dormitorios 3 4 ($ 15,000) Piscina Sí No + $ 12,000 Porche No Sí ($ 2,000) Ajuste neto ($ 5,000) $ 165,000 - $ 5,000 ajuste neto = $ 160,000 valor de mercado estimado de la propiedad en cuestión Calcule la depreciación acumulada utilizando la edad efectiva y la vida económica total. . (Edad efectiva ÷ vida económica total) × Costo de reproducción nuevo = depreciación acumulada EJERCICIO La edad efectiva de una estructura es de cinco años. La vida económica total se estima en 60 años. El costo de reproducción nuevo es de $ 250.000. (5 ÷ 60) = .0833 (redondeado a cuatro lugares decimales) .0833 × $ 250,000 = $ 20,825 depreciación acumulada Calcular el valor estimado de la propiedad utilizando el enfoque de costo. . Reproducción nuevo costo del edificio - depreciación acumulada = valor del edificio a. Valor de construcción + valor del sitio = valor depreciado de la propiedad EJERCICIO Una casa tiene una superficie habitable de 2200 pies cuadrados y un área de garaje de 420 pies cuadrados. El costo de construir un área habitable hoy es de $ 90 por pie cuadrado y $ 55 por pie cuadrado para el área del garaje. La vivienda tiene una antigüedad efectiva de cinco años y una vida útil de 50 años. El lote está tasado en 32.000 dólares. 2,200 × $ 90 = $ 198,000 costo de reproducción nuevo de la sala de estar 420 × $ 55 = $ 23,100 costo de reproducción nueva área de garaje $ 198,000 + $ 23,100 = $ 221,100 costo de reproducción nuevo de estructura (5 ÷ 50) × $ 221,100 = .10 × $ 221,100 = $ 22,110 de depreciación acumulada $ 221,100 - $ 22,110 depreciación + $ 32,000 terreno = $ 230,990 valor depreciado de la propiedad usando el enfoque de costo Calcular el valor estimado de la propiedad utilizando el enfoque de ingresos. . NOI ÷ tasa de capitalización = valor EJERCICIO El ingreso operativo neto de una propiedad en alquiler es de $ 80,000 y la tasa de capitalización es del 8%. $ 80,000 ÷ .08 = valor de $ 1, 000,000 usando el enfoque de ingresos Calcular la tasa de capitalización utilizando el enfoque de ingresos. . NOI ÷ valor = tasa de capitalización EJERCICIO El ingreso operativo neto de una tienda minorista es de $ 66,000 y la tienda r Vendido recientemente por $ 550,000. $ 66,000 ÷ $ 550,000 = .12 o tasa de límite del 12% Calcular el NOI utilizando el enfoque de ingresos . Valor × tasa de capitalización = NOI EJERCICIO Invierte $ 335,000 en una propiedad que debería producir una tasa de rendimiento del 9%. $ 335,000 × .09 = $ 30,150 NOI Calcule el valor estimado de la propiedad usando el multiplicador de alquiler bruto . Precio de venta ÷ alquiler mensual = GRM a. GRM × alquiler mensual = valor de la propiedad EJEMPLO Venta Precio de venta Alquiler mensual 1 $ 93,600 $ 650 2 $ 95,500 $ 675 3 $ 82 000 $ 565 (Redondea al número entero más cercano): $ 93,600 ÷ $ 650 = 144 GRM $ 95,500 ÷ $ 675 = 141 GRM $ 82,000 ÷ $ 565 = 145 GRM 144 + 141 + 145 = 430 ÷ 3 = 143 GRM de mercado La propiedad en cuestión tiene una renta de mercado de $ 625: $ 625 × 143 = valor de $ 89,375 Calcule GIM usando el multiplicador de ingresos brutos . Precio de venta ÷ ingresos anuales = GIM EJERCICIO Si el ingreso anual de una propiedad comercial es de $ 120 000 y el precio de venta es de $ 900 000, ¿cuál es el GIM? $ 900,000 ÷ $ 120,000 = 7.5 GIM

El propósito de las tasaciones

(material de estudio solo para candidatos a intermediarios) es determinar el problema a resolver y el tipo de valor a estimar.

El área de vivienda bruta (GLA)

(material de estudio solo para candidatos a intermediarios) es la superficie cuadrada calculada tomando las dimensiones exteriores de una casa y luego restando la superficie cuadrada del garaje y cualquier otra superficie cuadrada que no tenga calefacción.

Transacción relacionada

a nivel Federal es cualquier transacción financiera relacionada con Bienes Raíces que la agencia reguladora de una institución financiera Federal ha contratado o regulado y requiere los servicios de un tasador.

Pérdida de vacante y cobranzas

consisten en la pérdida de ingresos esperada que resultará de la rotación ocasional de inquilinos y las vacantes periódicas, así como la probabilidad de que no se recauden todos los ingresos por alquiler.

El enfoque de ingresos

desarrolla un valor de mercado estimado basado en el valor presente de los ingresos futuros de la propiedad en cuestión.

La propiedad

en cuestión es la propiedad que está siendo tasada.

El ingreso bruto potencial (PGI)

es el ingreso anual total que produciría una propiedad si estuviera completamente alquilada y no se incurriera en pérdidas de cobranza.

El ingreso operativo neto (NOI)

es el ingreso restante después de restar todos los gastos operativos relevantes de EGI.

El valor de mercado

es el precio más probable que una propiedad debería traer en un mercado competitivo y abierto con el comprador y el vendedor actuando cada uno con prudencia y conocimiento, asumiendo que el precio no se ve afectado por un estímulo indebido.

La progresión

es el principio que establece que el valor de una propiedad inferior se ve reforzado por su asociación con propiedades superiores del mismo tipo.

La regresión

es el principio que establece que el valor de una propiedad superior se ve afectado negativamente por su asociación con una propiedad inferior del mismo tipo.

El ingreso bruto efectivo (EGI)

es el resultado de deducir las pérdidas por desocupación y recaudación del ingreso bruto potencial anual más la suma de cualquier ingreso de fuentes diversas.

La parcela

es el valor agregado como resultado de ensamblar (combinar) dos o más propiedades en una parcela grande.

El valor

es el valor de algo.

El valor de la inversión

es el valor de una propiedad para un inversor en particular en función de la tasa de rendimiento deseada por el inversor y la tolerancia al riesgo.

El costo de reproducción

es la cantidad de dinero necesaria para construir un duplicado exacto de la estructura.

El costo de reemplazo

es la cantidad de dinero requerida para reemplazar una estructura que tiene el mismo uso y utilidad funcional que la propiedad en cuestión, utilizando materiales modernos, disponibles o actualizados.

El costo

es la cantidad para producir o adquirir algo.

El precio

es la cantidad que se paga por algo.

Ensamblaje

es la combinación de dos o más propiedades contiguas en un tramo; el proceso de consolidación de propiedades.

La edad efectiva

es la edad indicada por la condición y la utilidad de una estructura.

El uso más alto y mejor

es la forma legal más rentable en que se puede usar una propiedad.

La depreciación

es la pérdida de valor causada por cosas como el desgaste, el mal diseño o el entorno de la estructura (proximidad).

El multiplicador de alquiler bruto (GRM)

es la relación entre los ingresos brutos mensuales por alquiler de una propiedad y su precio de venta.

Los estándares uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP)

es un conjunto de pautas (estándares de práctica) que se deben seguir al realizar servicios de evaluación.

El enfoque de comparación de ventas

es un método para estimar el valor comparando propiedades similares con la propiedad en cuestión, basado en la teoría de que un comprador informado no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta igualmente aceptable.

La reconciliación

es un proceso de promediado ponderado utilizado en el enfoque de comparación de ventas para reunir los valores ajustados de varias propiedades comparables en una sola estimación de valor.

El enfoque de costo

estima el valor tomando el costo menos la depreciación más el valor del sitio, basado en la teoría de que un comprador informado no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir un sitio similar y construir una estructura sustitutiva aceptable.

La vida económica

o vida útil es el tiempo total estimado en años que una mejora agregará valor.

La depreciación curable

ocurre cuando se ha agregado o reparado un componente del edificio y los propietarios pueden recuperar su dinero en valor agregado.

La depreciación incurable

ocurre cuando se ha agregado o reparado un componente del edificio, pero los propietarios no pueden recuperar su dinero en valor agregado.

La sobre mejora

ocurre cuando un propietario invierte más dinero en una estructura de lo que el propietario puede razonablemente esperar recuperar.

El multiplicador de ingresos brutos (GIM)

puede incluir ingresos de fuentes distintas a los ingresos por alquiler (según el ingreso anual); es la relación entre el ingreso anual bruto de una propiedad y su precio de venta.

El principio de sustitución

significa que un comprador o inversor prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta igualmente deseable.

Los modelos de valoración automatizados (AVM)

son análisis de datos compilados utilizando una base de datos informática de ventas cerradas.

Las tasaciones

son opiniones de valor basadas en evidencia sustentable y métodos aprobados.

Multiplicador de ingresos brutos (GIM)

· Apropiado para pequeñas propiedades generadoras de ingresos · Se refiere a todos los ingresos que produce una propiedad · Suele utilizar ingresos anuales

Tres enfoques para valorar

· Comparación de ventas · Enfoque de costos · Enfoque de ingresos

Relevancia de los enfoques

· Comparación de ventas más relevante para la valoración de lotes baldíos · Enfoque de costos más relevante para propiedades de propósito especial · Enfoque de ingresos más relevante para el complejo de apartamentos

Transacción relacionada con el gobierno federal

· Cualquier transacción financiera relacionada con Bienes Raíces que una Agencia reguladora de instituciones financieras Federales haya contratado o regulado y que requiera los servicios de un tasador · Las tasaciones para transacciones financieras relacionadas con Bienes Raíces requieren un tasador certificado o autorizado por el Estado, a menos que la transacción esté exenta del requisito · Fannie Mae, Freddie Mac, HUD y VA requieren el uso de tasadores certificados o autorizados por el estado para todos los préstamos, independientemente del monto del préstamo. · Todas las tasaciones para transacciones relacionadas con el Gobierno Federal deben realizarse por escrito y cumplir con el USPAP

Características de valor (DUST)

· Demanda · Utilidad · Escasez · Transferibilidad

Costo, precio, valor

· El costo es el gasto total para crear una mejora que incluye materiales, mano de obra y tierra. · El precio es la cantidad pagada en una transacción en particular (el precio del contrato) · El valor es el valor de algo entre muchos participantes del mercado.

Tres tipos de depreciación en el enfoque de costos

· El deterioro físico es el desgaste normal causado por el uso · La obsolescencia funcional es un diseño deficiente, equipos obsoletos, etc. · La obsolescencia externa es causada por influencias del vecindario externas a la propiedad

Mayor y mejor uso

· El uso único más rentable de una propiedad · El uso debe ser legalmente permitido, físicamente posible y financieramente factible · Mayor y mejor uso de la tierra como si estuviera vacante · Mejor y más alto uso de una propiedad mejorada

Principio de sustitución

· El valor máximo de una propiedad tiende a establecerse por el costo de adquirir una propiedad sustituta igualmente deseable · Establece un límite superior de valor

Tipos de valor

· El valor tasado es el valor utilizado como base para los impuestos a la propiedad. · El valor del seguro es una estimación de la cantidad de dinero necesaria para reemplazar una estructura · El valor de la inversión es el precio que pagarían los inversores, dados sus propios requisitos de financiación y la situación del impuesto sobre la renta. · El valor de liquidación es el valor asociado con una venta rápida · El valor de empresa en marcha es el valor de una propiedad o negocio que produce ingresos y que se caracteriza por un historial operativo significativo. · El valor de rescate es el valor al final de la vida útil de la estructura · El valor de mercado es el precio más probable que una propiedad debe traer en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, el comprador y el vendedor actúan cada uno con prudencia y conocimiento, y asumiendo que el precio no se ve afectado por estímulos indebidos.

Pasos en el enfoque de costos

· Estimar el costo de reproducción de las mejoras (puede usar el costo de reemplazo) · Estimar el monto de la depreciación acumulada (método edad-vida) · Estimar el valor del sitio · Agregar valor de la tierra al costo depreciado de la estructura

Pasos en el enfoque de ingresos

· Estimar el ingreso bruto potencial anual (PGI) · Deducir la pérdida por vacante y cobranza y agregar otros ingresos para derivar el ingreso bruto efectivo (EGI) · Deducir los gastos operativos (fijos, variables y reservas) para derivar el ingreso operativo neto (NOI) · Comparar los ingresos operativos netos de propiedades similares a la propiedad en cuestión y dividir cada NOI por el precio de venta de la propiedad para obtener una tasa de capitalización · Aplicar la tasa de tope al ingreso neto anual proyectado de la propiedad en cuestión para estimar el valor

Fundación de tasación

· La Junta de Calificaciones de Tasadores (AQB) respalda el examen uniforme · Appraisal Standards Board (ASB) desarrollo USPAP · El Subcomité de Tasación (ASC) mantiene un Registro Nacional de Tasadores Certificados y Licenciados por el Estado.

Enfoque de ingresos

· Mide un flujo de ingresos proyectados al futuro · Principio de anticipación (el valor se crea por la expectativa de un flujo de ingresos en el futuro)

Conciliar las indicaciones de valor en una estimación de valor final

· Promedio ponderado

Multiplicador de alquiler bruto (GRM)

· Relaciona el precio de venta con los ingresos mensuales por alquiler · Se aplica solo a los ingresos por alquiler (generalmente mensualmente) · El precio de venta dividido por el alquiler mensual bruto es igual a GRM

Rendimientos crecientes y decrecientes

· Relación entre el costo de una mejora y su contribución al valor · Sobre mejora

Enfoque de comparación de ventas

· Se utiliza principalmente para terrenos baldíos y residenciales unifamiliares · El valor se estima mediante el estudio de los precios de venta de propiedades similares (comparables) · Los precios de venta de las compensaciones se ajustan para inferir el valor de la propiedad en cuestión · Si un comparable es superior al sujeto, ajuste la composición hacia abajo (reste) · Si un comparable es inferior al tema, ajuste la composición (agregar) · Los precios de venta ajustados de los comparables se concilian en un valor estimado de la propiedad en cuestión utilizando un promedio ponderado

Los titulares de licencias de Bienes Raíces pueden preparar informes de tasación

· Siempre que no sea una transacción relacionada con el Gobierno Federal · Debe cumplir con los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) · No puede referirse a un CMA o BPO como una tasación · No pueden presentarse como tasadores

Tasadores certificados por el Estado

· Tasador residencial certificado · Tasador general certificado

Modelo de valoración automatizado (AVM)

· Utilizado por prestamistas en situaciones en las que el gasto de una tasación puede no estar justificado · No cumple con los estándares USPAP · No involucre inspección de propiedad

Categorías de comparables de análisis de mercado comparativo (CMA)

· Vendidos recientemente · Actualmente en el mercado · Listados caducados recientemente · Elementos comunes de comparación · CMA generados por computadora