Fast ejendom
D3. Køberens misligholdelse og sælgerens forsinkelse: Gennemgå sælgerens biforpligtelser ved overdragelse af fast ejendom
1) Aftalt arbejder på ejendommen Der kan være forhold, som køber kræver forbedret inden overtagelse. Hvis sælgerens eksempelvis mener selv at kunne gøre det billigere, eller fordi sælgeren mener at have en særlig kompetence, vil sælgeren påtage sig udbedringerne. I mangel af anden aftale er det deklaratoriske udgangspunkt, at udbedringen skal ske i overensstemmelse med faglige normer. 2) Overdragelse af uopført hus Det forekommer, at der indgås aftaler inden boligen er bygget. I så fald påhviler det sælgeren at have huset "nøgleklart" til overtagelsesdagen. Sælgeren vil i sådanne situationer være underlagt et byggeherreansvar. 3) Grund, der ikke er endeligt udstykket Der kan godt handles med grunde, hvor man afventer på approbation (dvs. godkendelse fra Geodatastyrelsen samt udstedelse af matrikelnummer). Det påhviler som deklaratorisk udgangspunkt sælger at afholde omkostningerne og foranstalte approbationen. Approbationsprocessen er lang, hvorfor overtagelsesdagen bør aftales under hensyn hertil.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for sondringen mellem erstatning og afslag.
1) Erstatningsbeføjelsen forudsætter et ansvarsgrundlag; det forudsætter afslagsbeføjelsen ikke. 2) Erstatningsbeføjelsen dækker køberens tab; afslagsbeføjelsen dækker værdiforringelsen. 3) Erstatningens udmåling ved faktiske mangler udgør udbedringsomkostningerne på tidspunktet for domsafsigelsen; afslagsbeføjelsen bliver fastsat til udbedringsomkostningerne tilbageregnet til tidspunktet for overdragelsesaftalens indgåelse. Både ved erstatning og afslag skal der ske fradrag for forbedringer. 4) Der gælder principielt ingen mindstegrænse for erstatning, selvom bagatelagtige forhold dog ikke bliver anset som en mangel; der gælder en mindstegrænse for afslagsbeføjelsen der går ud på, at manglen skal være betydelig. 5) Der er ingen øvre grænse for udmåling af erstatning, men for afslagsbeføjelsen kan udmålingen ikke overstige den kontantregulerede købesum.
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Hvilke forhold ses ofte som grundlag for ophævelse?
1) Forsinket betaling Som udgangspunkt er enhver forsinket betaling væsentlig misligholdelse. Der ses dog en mere tilbageholden tilgang i retspraksis, når det angår ejendomshandler. Forhold, der indgår i væsentlighedsvurderingen er i) beløbets størrelse (er det købesummen. 2) Forsinket sikkerhedsstillelse Det er væsentligt for sælgeren, at køberen stiller den aftalte sikkerhed, da sælgeren skal kunne disponere herefter, eksempelvis at anvende salgsprovenuet til at betale købet af en anden ejendom. Derimod kan forsinkelsen konkret være ubetydelig og dermed udelukke ophævelse, jf. U 1979.130 H ("Stram advokat"). 3) Forsinket overtagelse af hæftelser Køberen bærer risikoen for at denne opfylder almindelige betingelser for at blive godkendt som ny debitor. En konsekvens af ikke at fastholde dette udgangspunkt ville være, at den (i forvejen) forgældede køber af en fast ejendom, som han ikke havde råd til, kunne påføre sælgeren et økonomisk tab. 4) Særskilt pantebrevsophævelse Skal køber udstede et nyt privat pantebrev som en del af overdragelsesaftalen, skal køberen udstede (underskrive og tinglyse) pantebrevet inden aftalt frist. Forsinkelse er misligholdelse, ligesom hindringer for, at det private pantebrev får den forudsatte sikkerhedsstilling kan indebærer væsentlig misligholdelse. Sælgeren kan vælge at ophæve handlen (hvis der er væsentlighed) eller særskilt at ophæve det private pantebrev og dermed realisere sin pant (forudsat pantebrevet er underskrevet og tinglyst.
D2: Prækontraktuelle loyalitetsforpligtelser: Hvilke forhold kan påvirke omfanget af køberens undersøgelsespligt?
1) Fremlæggelse af dokumenter Det skriftlige grundlag, herunder overdragelsesaftalen, tilstandsrapporter samt skriftlige korrespondancer har afgørende betydning for køberens undersøgelsespligt. Dette gælder både inden- og udenfor LFFE. 2) Køberens særlige behov Har køberen særlige behov, påhviler det køberen at gøre sælgeren opmærksom herpå samt at undersøge forholdet. Særlige forhold kan f.eks. være formål eller speciel brug. I så fald skal sælgeren loyalt oplyse herom, jf. f.eks. FED 2010.136 Ø ("Hestegrunden"). 3) Omfattet af LFFE Ifølge betænkningen stilles der som udgangspunkt lempelige krav til køberens undersøgelsespligt. Dette er ude fra en betragtning om, at en ejendom er af kompleks karakter og det ikke kan forventes af en køber (der ofte er usagkyndig) foretager en grundig undersøgelse. 4) Sælgeren oplyser om fejl Såfremt sælgeren oplyser om fejl, må køberen i givet fald undersøge forholdet nærmere. Der stilles imidlertid krav til sælgerens oplysninger. Er oplysningen misvisende kan det indebære en tilsidesættelse af oplysningspligten (og dermed ikke en tilsidesættelse af undersøgelsespligten), jf. U 2002.530 H ("Engangsoversvømmelse"). 5) Køberen er selv fagkyndig Det er fastslået i litteraturen og i forarbejderne til LFFE, at der stilles strengere krav til en sagkyndig købers undersøgelsespligt, jf. også TBB 2009.187 V ("Tømrer og BBR").
D2: Prækontraktuelle loyalitetsforpligtelser: Hvilke forhold kan inddrages i vurderingen af sælgerens oplysningspligt?
1) Omfattet af LFFE eller ej Det har en betydning for ansvarsbedømmelsen, idet sælgeren (forudsat der er gjort brug af Huseftersynsordningen) ikke kan ifalde ansvar ved simpel uagtsomhed. 2) Inddragelse af skønsmand Ud fra et praktisk perspektiv, kan der ved inddragelse af en skønsmand ske en underbygning af sit anbringende. Dette kan ske ved at spørge: "Burde man ved sædvanlig brug have opdaget X" 3) Sælgerens ansvarsfraskrivelse Har parterne aftalt en ansvarsfraskrivelse er der et grundlæggende hensyn til, at vilkåret er indgået baseret på loyale hensyn. Efter omstændighederne kan en ansvarsfraskrivelse tilsidesættes, jf. U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine") 4) Selvbyg Har sælger udført selvbyg er det afgørende, at der bliver oplyst herom, da det i modsat fald ofte vil blive anset for groft uagtsomt. Det er ikke selve udførslen af selvbyggeriet, men derimod det forhold, at der er blevet oplyst herom, jf. U 2013.239 V ("Sjusket selvbyg"). 5) Auktion Man må her sondre mellem, om der er tale om en frivillig auktion eller tvangsauktion. Ved en frivillig auktion sker der ingen påvirkning af sælgerens oplysningspligt, idet hensigten er salg. Anderledes er det dog ved tvangsauktion, da sælgeren reelt ikke har interesse i et salg. Der stilles derfor næsten ingen krav til sælgerens oplysningspligt ved tvangsauktion.
Disposition: D1: Aftalen
1. Aftaleindgåelsen 2. Aftaleretlige vilkår 3. Betingelser og godkendelsesforbehold 4. Erhvervelsesbetingelserne
D6. Faktiske mangler: Oplist de forskellige faktiske mangler.
1. Den ydre klimaskærm 2. Funktionsmangler 3. Selvbyg 4. Arealmangler 5. Grundens bæreevne 6. Sætningsskader 7. Råd og svamp 8. Risikable indretninger 9. Materialers levetid 10. Psykologiske aspekter
Disposition: D2: Prækontraktuelle loyalitetsforpligtelser
1. Grundlæggende hensyn ved aftaleindgåelse 2. Sælgerens loyale oplysningspligt 3. Køberens undersøgelsespligt
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Oplist de forhold, som ejerskifteforsikringen ikke dækker.
1. Ikke bygning - U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine") 2. Retsmangler - FED 2010.136 Ø ("Hestegrund") 3. Ulovlige bygningsindretninger 4. Faktiske mangler, der ikke er fysiske fejl - U 2013.635 V ("Nabo med høj rejsning") 5. Fejl omtalt i rapporten 6. Forsikringsselskabets forbehold 7. Bygningsdele gjort utilgængelige 8. Stikledninger 9. Sælgerens garanti
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Hvilke tre retsvirkninger kan der indtræde ved, at sælgeren har udvist svig eller grov uagtsomhed?
1. Køberen kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod sælgeren . 2. Hvis køberen har rettet sit krav mod ejerskifteforsikringen, kan køberen kræve selvrisikoen erstattet af sælgeren. 3. Har ejerskifteforsikringen afholdt omkostningerne, kan de føre et regreskrav mod sælgeren.
Disposition: Sælgerens misligholdelsesbeføjelser
1. Ophævelse 2. Erstatning 3. Naturalopfyldelse 4. Tilbageholdelsesret 5. Ophør af misligholdelsesbeføjelser
D8. Direkte krav: Hvilke to - grundlæggende - betingelser skal være opfyldt ved direkte krav?
1. P3 skal have lidt et økonomisk tab 2. P1 skal være forbundet via en kontraktskæde 3. Derudover kan der opstå øvrige betingelser, afhængig af hvilken teori man vælger at gøre brug af.
Hævd: Hvad er betingelserne for erhvervelse af hævd?
1. Råden Den faktiske råden i hævdstiden er afgørende for, hvilken slags hævd der erhverves. Endvidere er den faktiske råden bestemmende for omfanget af den vundne hævd. Eksempelvis vil det forhold, at den hævdende har færdedes til fods i hævdstiden, ikke indebære en ret til at køre bil på det samme areal. 2. Vedvarende Den hævdsstiftende råden skal have en vis vedvarende karakter i hele hævdstiden. 3. Hævdstiden Synbare servitutter Hævdstiden for ordinær hævd er 20 år, jf. DL 5-1-1-. Men efter retspraksis gælder dette kun for synbare forhold. Det afgørende er ikke, om den er synlig, men om den gør den hævdendes råden så iøjnefaldende, at der alene skal stilles krav om en 20-årigs hævdstid. Usynbare servitutter Servitutter, der ikke er synbare, er undergivet andre regler, der er dannet gennem retspraksis, dvs. alderstidshævd. Heraf kræves en hævdstid på 40-50 år. 4. Hævdstiden ikke afbrudt Den hævdendes ret skal være vedvarende, og ejeren skal kunne hindre den. Hvis ejendommens ejer selv hindrer råderetten, afbryder dette rådigheden. Selvom tredjemand senere påbegynder samme råden, tæller den tidligere råden ikke med i hævdsperioden. 5. Retsstridig Såfremt der er indgået en aftale mellem ejeren og tredjemand om tredjemands begrænsede råden, kan der ikke erhverves hævd. Den hævdende skal således udøve et vist mål af retsstridig adfærd. Retsstridighedsbetingelsen angår alene parternes aftale. Hvis der udøves råden i strid med offentligretlige forskrifter, antages det, at der ikke kan erhverves hævd. 6. Den hævdende Hvis råden er knyttet til den hævdendes ejendom, vil ejerskifte være uden betydning, når den nye ejer udøver en tilsvarende råden, ligesom andre personer knyttet til ejendom, f.eks. skiftende lejere, kan vinde hævd. 7. Den hævdendes gode tro Den hævdende skal ikke være i god tro om sin ret til at råde i sædvanlig forstand. Imidlertid udtrykkes der krav om, at den hævdende skal have en vis form for god tro. Det er meget svært at konkretisere grænsen.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Oplist de fem betingelser
1.tilstandsrapport. 2.elinstallationsrapport. 3.tilbud om ejerskifteforsikring. 4.vejledning om retsvirkningerne og 5.tilbud om at betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring.
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Redegør for selvrisikoen ved udbetaling af erstatning fra ejerskifteforsikringen.
5.100 kr. pr. dækningsberettiget forhold Ejerskifteforsikringen har en selvrisiko på 5.100 kr. pr. dækningsberettiget forhold. Baggrunden for reglen er, at der ikke skal være tvister eller forsikringssager om beløb, der i øvrigt er ubetydelig i forhold til de handlede værdier. Dækningsberettigede forhold til en værdi på under 5.100 kr. kan ikke anmeldes. Tvist om ét eller flere dækningsberettigede forhold Selskabet kan have interesse i at opdele anmeldt skade i flere forhold, hvoraf nogle måske er til en værdi under 5.100 kr. (og dermed uden dækning), og andre forhold er til en værdi over 5.100 kr., men opgørelsen af hvert af disse skal der fradrages 5.100 kr. Hvis alle defekter er foranlediget af samme skadesårsag (f.eks. vandindtrængen fra utæt tag), betragtes alle følger heraf som én skade. Se hertil KAF 68.585 ("Én skorsten = én skade").
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for 6-dagesfristen for fortrydelsesretten
6-dages frist Køberen har 6 hverdage efter aftalens indgåelse til at fortryde. Fristens begyndelse starter på det tidspunkt, hvor sælgeren bliver forpligtet. Ofte vil parterne ikke underskrive aftalen på samme tid. Underskriver køberen først, indtræder fortrydelsesfristen på det tidspunkt, hvor sælgeren underskriver. Underskriver sælgeren først, indtræder fortrydelsesfristen på det tidspunkt, det kom til køberens kundskab. Køberen kan have øvrige forpligtelser, der alle skal være løst inden fortrydelsesfristens udløb. Er køberens retlige adkomst tinglyst, skal tinglysningen aflyses. Har faktisk overtaget ejendommen, skal ejendommen leveres tilbage - inden fristen.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for uagtsomhedsbedømmelsen for sælgeren.
Afgørende er, om sælgeren har udvist grov uagtsomhed eller svigagtig adfærd. Man ser det ofte ved selvbyg, hvori man ofte kan ifalde ansvar ude fra et oplysningsansvar, men derimod ikke for et udførelsesansvar, jf. U 2013.293 V ("Sjusket selvbyg"). Dette er dog ikke ubetinget, da udførelsesansvar også i sig selv kan begrunde ansvar, jf. U 2013.72 V ("100 mm. isolering"). Der skal imidlertid meget til, før sælgeren ifalder ansvar, jf. f.eks. U 2010.2986/2 H ("12-års vandindtrængen").
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for forholdsmæssigt afslag som køberens misligholdelsesbeføjelse.
Afslagsbegrebet Såfremt ejendommen lider af en værdiforringende mangel, kan køberen kræve et forholdsmæssigt afslag. Dette indebærer, at det kontraktmæssige vederlag nedsættes tilsvarende. Køberen kan kun kræve afslag, såfremt han ikke ophæver handlen. Betingelser for afslag Der kræves ikke et ansvarsgrundlag. For at gøre afslag gældende kræves det, at manglen er betydelig. Der er således en bagatelgrænse. For at vurdere, om manglen kan begrunde afslag skal der foretages i) en kvalitativ vurdering: vurdering af manglens beskaffenhed og betydning, f.eks. om der er svamp, og ii) en kvantitativ vurdering: vurdering af værdiforringelsens størrelse. Udmåling af afslaget Udmålingen sker grundlæggende på baggrund af en differenceberegning af ejendommen med og uden manglen. Heraf vurderer man i hvilket omfang manglen har påvirket ejendommens handelsværdi. Beregningsgrundlaget sker på baggrund af den kontantreguleret købesum pr. overtagelsesdag. Det er vanskeligt at udmåle afslagets størrelse. Det sker ofte skønsmæssigt på baggrund af skønsmandens estimat sammenholdt med fradrag for forbedringer. Grænserne for afslag Der gælder ingen fast procentuel mindstegrænse for afslag. Retpraksis har tildelt afslag for 0,8 % værdiforringelse, men har ikke tildelt ved 10,3 % værdiforringelse. Retstilstanden er dermed usikker fsva. den nedre grænse. Man kan ikke få afslag der går udover kontantvederlaget (som man ellers kan ved erstatningsbeføjelsen). Har køberen givet 100.000 kr. for ejendommen er vederlagets maksgrænse principielt på 100.00 kr. Såfremt der fremsættes krav om afslag på over 100% ses, at domstolene skønsmæssigt nedsætter beløbet, jf. f.eks. U 2012.3483 H ("+100% forurening"). Hensyn ved afslagsbedømmelsen Følgende hensyn inddrages i vurderingen af afslagsbedømmelsen;: 1) Størrelse på udbedringsomkostninger 2) Værdiforringelsens værdi af købesum 3) Defektens betydning for brugbarheden 4) Ejendommens beskaffenhed 5) Parternes status som private ctr. erhverv 6) Rimelighedsbetragtning
D8. Direkte krav: Redegør for muligheder for direkte krav, som ikke er i medfør af de obligationsretlige grundsætninger.
Aftalt transport Som obligationsretligt udgangspunkt kan man overdrage rettigheder. P2 kan derfor overdrage sine eventuelle mangelskrav mod P1 til P3. Dette er ofte relevant, såfremt P2 relativt hurtigt videresælger ejendommen og derfor er nødsaget til at gøre brug af P1's udarbejdede oplysninger mv. Aftalt garanti Ud fra en aftalefortolkning kan en garanti afgivet af P1 indebærer, at P1 også hæfter for senere led, herunder P3. Retstilstanden er usikker, så der bør være klare fortolkningspunkter, før man tolker en garanti så vidtgående.
Byggeri: Hvilken betydning har byggeloven for byggeriet?
Anmeldelse og byggetilladelse Der gælder en almindelig betingelse om byggetilladelse. Kommunalbestyrelsen er bygningsmyndigheden. Visse mindre byggearbejder er dog undtaget fra kravet om byggetilladelse, herunder eksempelvis ombygninger af garager og carporte og andre mindre byggearbejder. Sådanne mindre byggearbejder skal heller ikke anmeldes til kommunen. Krav til byggeriet (kvalitet) Der gælder krav til byggearbejdets udførelse, indretning og vedligeholdelse, herunder om krav til vejadgang, vandafledning mv. Denne detailregulering findes i størst omfang i bygningsreglementet. Tilsvarende gælder der regler efter lokalplanen. Adgang til anden ejendom Byggeloven hjemler en midlertidig råden over andres ejendom som led i udførelse af byggearbejder. Byggeskadeforsikring En bygherre skal tegne byggeskadeforsikring.
D6. Faktiske mangler: Redegør for arealmangler som faktisk mangel.
Arealmangler kan opdeles i følgende: Parcelhusgrunde Køberen af et parcelhus får den ejendom (grund) som han har set, og fejl i oplysninger om ejendommens areal er i almindelighed ikke en faktisk mangel. Udgangspunktet for vurderingen er i almindelig boligarealet ganget med en kvadratmeterpris, der tager udgangspunkt i beliggenheden. Boligareal Afvigelser i det oplyste boligareal kan have væsentlig betydning for handelsværdien. Der kan således foreligge en betydningsfuld sondring mellem afvigelser fra det oplyste areal på grunden og på bygningen i en parcelhushandel. Erhvervsareal Arealoplysninger i handler med udlejningsejendomme mv. vil i almindelighed have betydning for køberen. Mange erhvervsejendomme prissættes ud fra afkastbetragtninger, og afkastet af investeringen vil ofte afhænge af arealets størrelse.
Aftalen: Arealoverførsel og mageskifte
Arealoverførsel Ved arealoverførsel forstås jord, der tages fra en ejendom og tillægges en anden uden særskilt matrikulering. Arealet får således ikke et særskilt matrikelnummer. Arealoverførsel kræver panthavernes samtykke. Mageskifte Ved mageskifte forstås en gensidig arealoverførsel, dvs. ejerne bytter jord med jord. Mageskifte kan enten bestå i, at ejerne bytter lige store arealer, men ofte har mageskifte den betydning, at vederlaget eller en del af vederlaget er jord. En tredje betydning er, at ejerne blot bytter ejendomme.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør overordnet for fejl og skader. I hvilket omfang kan køberen kræve dækning fra ejerskifteforsikringen?
Begreberne "fejl" og "skader" "Fejl" er anført i LFFE. Forarbejderne definerer ikke begrebet. "Skade" er anført i mindstedækningsbekendtgørelsen. Ordet "skade" er det samme som "fejl". Det fremgår af ordlyden, at der er to betingelser: Der skal 1) foreligge noget fysisk, og 2) en forringelse af værdi eller brugbarhed. Betingelser, der skal være opfyldt Ifølge min.bkg.'s bilag skal der være to betingelser, der er opfyldt, før køberen kan kræve dækning. For det første skal skaden angå noget "fysisk" ved ejendommen. For det andet skal skaden have forringet ejendommens handelsværdi eller brugbarhed nævneværdigt. Ejerskifteforsikringen dækker også fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader.
Begreb: Hvad er definitionen på en fast ejendom?
Begrebet "fast ejendom" har ikke et entydigt indhold. Begrebet varierer efter hvilken lov, som man behandler. Ejendomsbegreber i lovgivningen Tinglysningsloven fastlægger ikke begrebet fast ejendom i almindelighed. Imidlertid bliver matrikulerede arealer og udstykkede arealer ved tinglysning anset som "en bestemt fast ejendom", jf. tinglysningslovens § 10, stk. 1. Er en bygning ejet af en anden end grundens ejer, kan bygningen tinglysningsmæssigt udgøre en "selvstændig fast ejendom", jf. tinglysningslovens § 19, stk. 1. Ejerlejlighedsloven fastsætter i § 4, stk. 1, at en ejerlejlighed er en fast ejendom. I ejendomserhvervelsesloven er det forudsat, at fast ejendomsbegrebet (udover ovenstående) også omfatter andelslejligheder og langvarige lejemål. LFFE har ikke en definition af en fast ejendom, men fastlægger dette som et dynamisk begreb. LFFE tilsigter således anvendelse af et dynamisk ejendomsbegreb, hvor domstolene til enhver tid kan fortolke overdragelsesaftaler som værende omfattet af lovens regler. Nogle ejendomme vil således i nogle henseender, men ikke i andre, blive betragtet som en fast ejendom. Forskellig lovgivning anvender forskellige ejendomsbegreber, hvorfor begrebet "fast ejendom" må forstås i overensstemmelse med den enkelte lovs begrebsdannelse. Pensums ejendomsbegreb En fast ejendom vil blive anset som, hvad der ved tinglysning bliver anset for en fast ejendom. Dette omfatter således ubebyggede grunde, bebyggede grunde, ejerlejligheder, bygning på lejet grund. Sammenfattende er fast ejendom ved tinglysning: 1) Et eller flere matrikelnumre, 2) Umatrikulerede arealer, der klart lader sig identificere og afgrænse 3) Ejerlejligheder
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for mangelshæftelsen angående bygningen, stikledninger og skadeårsager uden for bygningsdele.
Bygningsdel eller ej Sælgeren fritages for at hæfte for visse mangler ved bygningen. Det bliver ofte afgørende, om skaden foreligger i en bygningsdel, hvor ejerskifteforsikringen hæfter. Er det omvendt ikke en bygningsdel, hæfter sælgeren for mangler efter almindelige obligationsretlige regler. Sælgeren hæfter derfor for mangler vedrørende jordens bæreevne, jordforurening, stikledninger mv.., jf. f.eks. U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine"). Stikledninger Særligt om ejendommens stikledninger, herunder kloakker, gælder, at de ikke er omfattet af sælgerens fritagelse. Det klare udgangspunkt er derfor, at sælgeren (ikke ejerskifteforsikringen) hæfter for mangler ved stikledningerne, såfremt misligholdelsesbetingelserne er opfyldt. Dette gælder dog ikke, såfremt forholdet på tidspunktet havde manifesteret sig i sådanne fejl i bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten, men denne ikke har gjort det. I givet fald hæfter ejerskifteforsikringen, men kan følgelig regressere kravet mod den beskikkede bygningssagkyndig, der er skyldig i en faglig fejl. Skadesårsag uden for bygning Denne problemstilling angår fysisk skade på bygninger, der er forårsaget af forhold, der ikke er en forsikringsdækket del af bygningerne. Eksempelvis hvis jordbunden s bæreevne, rystelser, forureninger mv. indebærer skader på bygningsdele. Betænkningen af 2010 anfører, at det må bero på en byggeteknisk bedømmelse. CM: Domstolene antager, at skadesårsagen er uden betydning, når der sker bygningsskade. Er der en skade på en bygningsdel, må den antages at være forsikringsdækket. Dog er der praksis, der går direkte den modsatte vej. Ifølge CM er retstilstanden usikker, og domstolenes forskellige standpunkter skyldes lovgivningens manglende kvalitet.
Zoneinddeling: Redegør for zoneinddelingen
Danmarks samlede jordarealer er opdelt i tre zoner: landzone, byzone og sommerhusområder. Generelt Byzone og sommerhusområder fastlægges ved kommunalbestyrelsens vedtagelse af en byudviklingsplan. Resten af det danske land udgør landzoner. En ejendom underkastes begrænsninger i medfør af dennes beliggenhed i en bestemt zone. Byzone Byudvikling af enhver art skal ske i byzoner. Reglerne herom er få, idet den nærmere regulering sker gennem lokalplaner. Sommerhusområder Regler for sommerhusområder findes i planloven og tjener overordnet til at sikre, at området anvendes til rekreativ beboelse. Ved udstykning skal sommerhusejendomme udgøre mindst 1200 m2, medmindre lokalplanen fastsætter et større areal. Der må alene forekomme én bolig på ejendommen, hvortil der er nærmere vilkår for anvendelsen af boligen (vilkårene er i planloven). Planlovens regulering skal ses i sammenhæng med sommerhuslovens udlejningsbegrænsninger. Landzone De mest vidtrækkende restriktioner angår ejendomme beliggende i landzoner. Denne rådighedsbegrænsning bliver betegnet som landzonetbåndet. Formålet med landzonetbåndet er bl.a. at styre urbanisering, beskytte det åbne land og naturen samt sikre en vis fortrinsstilling til traditionelle erhverv som landbrug, skovbrug og fiskeri. Den væsentligste lovregulering fremgår i planloven, hvoraf udgangspunktet er, at ejeren ikke må udstykke, opføre bebyggelse eller ændre anvendelse af bebyggede og ubebyggede areal uden kommunens tilladelse (såkalt zonetilladelse).
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for sælgerens mulighed for at kræve erstatning
De almindelige erstatningsretlige betingelser skal altid være opfyldt. 1. Positiv opfyldelsesinteresse Sælger kan kræve at blive stillet som om, at aftalen retmæssigt var indgået. Dette omfatter dermed differencen for et dækningssalg, meromkostninger til ejendomsformidler, renter mv. Såfremt sælgeren opnår en fortjeneste ved et dækningssalg, kan han ikke kræve erstatning efter den positive opfyldelsesinteresse. Her er den negative kontraktinteresse mere relevant. 2. Negativ kontraktinteresse Sælger skal stilles som om, at aftalen ikke blev indgået. Dette omfatter omkostningerne ved den forgæves aftaleindgåelse. 3. Nytteværdien Sælger er berettiget til et skønsmæssigt kompensationsbeløb for den nytte, som køberen har haft af den faste ejendom Bemærk, at sælgeren altid skal iagttage tabsbegrænsningspligten!
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for ejerskifteforsikringens hæftelse af ulovlige bygningsindretninger.
Debat Ejerskifteforsikringen dækker "fejl ved bygningens fysiske tilstand", men ikke "at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter". Der har været stor diskussion i litteraturen (og politisk debat) om hvorvidt et forhold skal anses som en muligt forsikringsdækket fejl eller som en ulovlig bygningsindretning (der i så fald ikke er forsikringsdækket). Sammenfatning CM anfører sammenfattende, at 1) ejerskifteforsikringen dækker fysiske fejl, herunder fysiske fejl og nærliggende risiko for fysiske fejl som følge af, at der er indretninger i strid med offentligretlige forskrifter, og alle forhold, som tilstandsrapporten skal beskrive. 2) ejerskifteforsikringen dækker el-, vand-, varme- og ventillationsinstallationer, der er i strid med offentligretlige forskrifter. Sælgeren hæfter derimod for forhold, som tilstandsrapporten ikke skal beskrive og som ikke er omfattet af ejerskifteforsikringens standarddækning. Det afgørende kriterium er udelukkende: forhold der i almindelighed belyses i en tilstandsrapport og som dækkes af en ejerskifteforsikring. Bliver forholdet belyst i tilstandsrapporten eller er det i øvrigt fastlagt at skulle dækkes af forsikringen, da kan kravet kun gøres gældende mod ejerskifteforsikringen. Er forholdet ikke beskrevet i en tilstandsrapport og er det ikke dækket af en almindelig ejerskifteforsikring, hæfter sælgeren. Taget fra PP HR: Ejerskifteforsikringen dækker ikke ulovlige bygningsindretninger (da dette i almindelighed ikke er noget, der skal belyses i en tilstandsrapport, og da køber ikke kan forsikre sig mod dette), medmindre: U1: Den ulovlige bygningsindretning har medført en skade (eller skadesårsag) —> ejerforsikringen dækker. U2: Køber har suppleret ejerskifteforsikringen med en tilvalgsdækning, som dækker ulovlige bygningsindretninger —> ejerforsikringen dækker. U3: Der er tale om ulovlige el-, vand-, varme- og ventilationsinstallationer —> ejerskifteforsikringen dækker. (LFFE § 2, stk. 5, 1. pkt.)
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for begrebet "skade".
Definition Skade er anført i mindstedækningsbekendtgørelsen. Ordet "skade" er det samme som "fejl". To betingelser: Det fremgår af ordlyden, at der er to betingelser: Der skal 1) foreligge noget fysisk, og 2) en forringelse af værdi eller brugbarhed. 1. Der skal foreligge noget "fysisk" Ifølge min.bkg. skal "skade" forstås som: - Brud - Lækage - Deformering - Svækkelse - Revnedannelse - Ødelæggelse - Andre fysiske forhold i bygningen 2. Der skal foreligge en "forringelse af værdi eller brugbarhed" Ejerskifteforsikringen dækker kun skade, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Efter ordlyden i min.bkg. skal enten ejendommens handelsværdi forringes, eller ejendommens brugbarjed forringes. Disse betingelser kan bevises: Eksempelvis kan handelsværdi og brugbarhed med og uden fejl vurderes, om end grundlaget vil være mere skønsmæssigt. Det er kun nævneværdig nedsættelse af bygningens værdi eller brugbarhed, der er dækket af forsikringen. Bagateller kan derfor ikke kræves dækket som en skade. Er betingelserne opfyldt, kan køberen kræve, at ejerskifteforsikringen hæfter.
Ekspropriation: Definér begrebet, "ekspropriation"
Definition Ekspropriation betegnes som en myndighedsbeslutning om tvangsafståelse af en ejendom således, at ejendomsretten til ejendommen i sin helhed overføres (totalekspropriation) eller at ejendomsretten til en del af ejendommen overføres (arealekspropriation). Hensynsafvejningen Ejeren af en fast ejendom kan - uden at ville det - helt eller delvist miste sin ejendomsret eller råderet over ejendommen. Ekspropriation er ofte en forvaltningsakt med henblik på opfyldelse af en samfundsmæssig interesse. Individets interesse må vige for visse samfundsinteresser, hvor der er lovhjemmel hertil og kun mod erstatning for det økonomiske tab.
Hævd: Hvad er hævd?
Definition Hvis nogen udøver faktisk, uretmæssig råden over ejendommen gennem lang tid, vil retsordenen på visse betingelser statuere, at uret bliver ret. Dette betegnes som hævd. Hævdsreglerne kan anses for at være båret af samme hensyn, som indgår i retsregler om forpligtende eller retsfortabende passivitet: Der vil være en vis tilbøjelighed til at bedømme retsstillingen ud fra indretningssynspunkter. Det er således den rådende tredjemand, der gennem mange år har indrettet sig på en bestemt adfærd, der er beskyttet - hvilket skal bedømmes i forhold til, at ejeren faktisk ikke har gjort indsigelser gennem den lange periode. Begrænsning af råderet I almindelighed vil hævd angå en begrænset faktisk råden, hvilket stifter servitutter. Det er dog ikke udelukket, at der stiftes en ejendomsret ved hævd, f.eks. hvor en hæk ikke er plantet i skel, og den oprindelige ejer mister derved sin ejendomsret til det stykke jord.
D15. Forurening: Redegør for listevirksomheder
Definition Listevirksomheder er virksomheder, som er optaget i bilag 1-2 i listebekendtgørelsen. Listerne omfatter alt fra større industrielle virksomheder til mindre virksomheder. Ansøgning En listevirksomhed er pligtig til at ansøge om miljøgodkendelse forinden virksomheden anlægges. Endvidere skal der indhentes godkendelse, inden driften udvides bygningsmæssigt eller driftsmæssigt. Godkendelsesvilkår Bemærk, at en listevirksomhed i forbindelse med deres ansøgning altid vil få fastsat godkendelsesvilkår. Dette kan eksempelvis bestå i begrænsning af forurening eller foretagelse af egenkontrol. Den godkendte En miljøgodkendelse er rettet til den forurenende virksomhed, dvs. operatøren. Hvis driften overgår til en ny operatør (virksomheden overdrages) vil den nye virksomhedsejer succedere i miljøgodkendelsen, hvis driften fortsætter uændret.
Zoneinddeling: Redegør for landzonen
Definition og formål De mest vidtrækkende restriktioner angår ejendomme beliggende i landzoner. Denne rådighedsbegrænsning bliver betegnet som landzonetbåndet. Formålet med landzonetbåndet er bl.a. at styre urbanisering, beskytte det åbne land og naturen samt sikre en vis fortrinsstilling til traditionelle erhverv som landbrug, skovbrug og fiskeri. Udgangspunktet for landzonebåndet Den væsentligste lovregulering fremgår i planloven, hvoraf udgangspunktet er, at ejeren ikke må udstykke, opføre bebyggelse eller ændre anvendelse af bebyggede og ubebyggede areal uden kommunens tilladelse (såkalt zonetilladelse). Undtagelser til landzonebåndet Ejendomme med landbrug, skovbrug og fiskeri skal have mulighed for en vis erhvervsmæssig udvikling uden at søge om tilladelse. Det er f.eks. tilladt at bygge, når dette er en driftsmæssig nødvendighed. Der skal dog søges tilladelse, hvis virksomheden ikke er en traditionel virksomhed (landbrug, skovbrug mv.).
Ejendommens dannelse og registrering: Redegør for matrikelsystemet.
Definition og formål En matrikel er en fortegnelse. Vedrørende fast ejendom er matrikel det digitale register over principielt alle danske faste ejendomme. Registret føres af Geodatastyrelsen. Formålet med matrikelsystemet er, at jordene ejes af mange, og mange har rettigheder over ejendommene, og der er derfor behov for at kunne individualisere fast ejendom på enkelt og sikker måde. Matrikelbetegnelsens betydning - tinglysning I almindelighed individualiseres et jordareal alene med henvisning til matrikelbetegnelsen. Matrikelsystemet har dermed afgørende betydning ved tinglysning, idet rettigheder alene kan tinglyses vedrørende en bestemt fast ejendom. Ved tinglysning af rettigheder over fast ejendom skal oplyses: 1. Matrikelbetegnelsen, 2. Adresse/beliggenhed, 3. Øvrige oplysninger, der er nødvendige til identifikation af ejendommen. Umatrikleret ejendomme Der findes ejendomme, der enten ikke er optaget i matrikelsystemet eller som ikke er tildelt et matrikelnummer. Disse ejendommen betegnes umatrikulerede arealer. Et umatrikuleret areal kan være bestemt afgrænset ved skel til matrikulerede ejendomme. En umatrikuleret ejendom anses tinglysningsmæssigt for en fast ejendom, når den er individualiseret. Ejerlejligheder Opdeling af ejerlejligheder sker ved anmeldelse til tinglysningsretten, hvor der skal medfølge en ejerlejlighedsfortegnelse. Ejerlejligheder får ikke et matrikelnummer, men et ejerlejlighedsnummer og en henvisning til stamejendommens matrikelnummer. Geodatastyrelsen fører et register over ejerlejlighederne med oplysning om arealer, fordelingstal og identifikationsnummer.
D15. Forurening: Redegør for kortlægning
Definition og formål En kortlægning af jordforurening er en registrering af jordforureningstilstanden af danske grunde. Formålet er her at forebygge, at arealanvendelsen giver problemer, at informere købere af fast ejendom om en eventuel jordforurening, at modarbejde sundhedsfare samt at modvirke spredning af forureningen. Klassifikation af ejendomme Registreringen består i et vidensniveau 1 (faktisk viden om aktiviteter på arealet, der kan have været kilde til jordforurening) og vidensniveau 2 (hvis der er tilvejebragt dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening). Retsvirkning af kortlægning Generelt Hvis der skal udføres bygge-, anlægs- eller jordarbejder, kræver det kommunalbestyrelsens tilladelse. Dette gælder for alle ejendomme kortlagt på vidensniveau 1 og 2. Kortlægning på vidensniveau 1 En ejer af en ejendom, der modtager en meddelelse om, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1, kan opleve en vanskelig stilling. Det er ikke sikkert, at ejendommen er forurenet, men hvis han sælger ejendommen, vil oplysningen om den eventuelle forurening påvirke salgsprisen. Derfor er der indrømmet boligejeren, der modtager meddelelse om kortlægning på niveau 1, en ret til at kræve en teknisk undersøgelse af ejendommen. Kortlægning på vidensniveau 2 En ejer har ret til støtte til oprensning.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for tilstandsrapporten
Den bygningssagkyndige En tilstandsrapport skal udarbejdes af en beskikket sagkyndig. Sælgeroplysningsskemaet Den beskikkede bygningssagkyndige skal sørge for, at der (som en del af den endelige tilstandsrapport) afgives et af sælger udfyldt sælgeroplysningsskema. Spørgsmålene i skemaet knytter sig navnlig til sælgerens mulige viden om skader, skadesårsager og udbedringsarbejder, og er således forbundet med sælgerens oplysningspligt og erstatningsansvar for mangler. Som eksempler på forhold, sælgeren skal give oplysninger om er perioden for sælgerens ejerskab af ejendommen, om der er foretaget renoveringer, om der er foretaget selvbyg mv. Undersøgelsen Det er den bygningssagkyndige, som gennemgår ejendommen. Gennemgangen sker visuelt ved brug af enkelte hjælperedskaber uden at den bygningssagkyndige foretager nogle destruktive indgreb på ejendommen. Rapporten Formålet med rapporten er at give køberen en indsigt i, hvilke mangler der er i ejendommen, som sælgeren ikke kommer til at hæfte for. Det har den følgelige konsekvens, at købesummen heraf kan reguleres. Rapporten er opbygget efter følgende inddeling: 1. Kritiske skader (rødt hussymbol) 2. Alvorlige skader (gult hussymbol) 3. Mindre alvorlige skader (gråt hussymbol) 4. Mulige skader (symbol med spørgsmålstegn) Køberen kan få den fejlslutning, at hvis der foreligger en "pæn" tilstandsrapport, må der være mindre behov for en ejerskifteforsikring (i den tro, at der foreligger en kvalitetsmærkning af ejendommens bygninger). Imidlertid er det snarere modsat: Er der ingen fejl i tilstandsrapporten, dækker ejerforsikringen alt. Modsat vil det være således, at hvis en bygning har mange alvorlige anmærkninger eller ejendommen er meget gammel, vil forsikringsdækningen være af mindre betydning (forsikringen dækker ikke forhold, som er omtalt som fejl i tilstandsrapporten).
Den fysiske planlægning: Redegør for lovreguleringen af den fysiske planlægning.
Den fysiske planlægning er - ligesom zoneinddelingen - reguleret i planloven. Planlægning er en rammeregulering: Planerne fastsætter rammer for arealanvendelsen. Der knytter sig betydelige politiske interesser hertil. Nogle af de hensyn, der ligger bag reguleringen, er samfundsinteresser i arealanvendelsen og natur- og miljøinteresser.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Hvilken retsvirkning har det, at sælgeren har opført ejendommen med salg for øje?
Den sælger, der har opført bygningen med salg for øje, er ikke beskyttet af reglerne i LFFE kap. 1. Dette omfatter bl.a. typehusfirmaer, byggevirksom,heder mv. Bestemmelsen omfatter alene erhvervsdrivende i handel med ejendomme med nyopførte bygninger. Sælgere, der må antages at have haft spekulationshensigt er fortsat omfattet af reglerne i LFFE kap. 1, og de betragtes således som ikke erhvervsdrivende i denne henseende. En erhvervsdrivende, der selv har boet i ejendommen, er ligeledes omfattet af reglerne.
D6. Faktiske mangler: Redegør for den ydre klimaskærm som faktisk mangel.
Den ydre klimaskærm Den ydre klimaskærm omfatter ejendommens ydre flader, herunder tag, ydermure og vinduer. Særligt taget har fyldt meget i praksis, jf. f.eks. U 2013.239 V ("Sjusket selvbyg"). Den ydre klimaskærm ses ofte at hænge sammen med udviklingsskader. Som udgangspunkt kan køberen forvente, at den ydre klimaskærm ikke lider af mangler (generel mangel), men konkrete holdepunkter kan føre til andet resultat.
Dom: U 2006.1510 H ("Mundtlig telefax")
Denne dom relaterer sig til "D1: Aftalen" og viser vanskeligheden ved at dokumentere mundtlige aftaler. Faktum K's advokat fremsendte d. 12/10/2000 et revideret udkast til S, der bl.a. indeholdt vilkår om, at der S bekendt ikke var skjulte fejl og mangler i ejendommen. D. 17/10 fremsendte S indsigelser via telefax mod dette vilkår. K kunne ikke acceptere S' indsigelse og fremsendte sine betænkeligheder herom d. 19/10. Den 20/10/2000 modtog K's advokat det tidligere fremsendte skøde, som var underskrevet af S. Den 25/10 meddelte K's advokat, at K ikke kunne tiltræde det fremsendte skøde fra S. Tvisten S anlagde sag mod K med påstand om erstatning, idet der efter S' påstande var indgået en mundtlig aftale kort før det fremsendte skøde af 12/10. Spørgsmålet er dermed, om S kunne godtgøre, at der var indgået en bindene aftale. Domstolens præmisser og resultat Højesteret fandt det ikke godtgjort, at der forud for d. 12/10, hvor skødet blev fremsendt til S til underskrivelse, at der var indgået aftale om overdragelse af ejendommen. S' indsigelser af 17/10 mod K's skrivelse af 12/10 måtte anses for et afslag i forbindelse med et nyt tilbud, jf. aftalelovens § 6. Der var således ikke indgået en bindende aftale. Dommen illustrerer, hvor svært det er for en aftalepart at dokumentere en bindende aftale på baggrund af en mundtlig tilkendegivelse.
Dom: U 1990.29 H ("Forsinket forsikring")
Denne dom relaterer sig til "D1: Aftalen" og viser, at domstolene udviser en vis skepsis over for fortolkningen af betingelser om forsikringsforhold. Faktum K, som var uddannet tømrer, købte en 50-årig gammel fast ejendom. Inden købet havde K besigtiget ejendommen flere gange med bistand fra murer og blikkenslager. K var betænkelig over ejendommens stand. Der blev derfor aftalt et forsikringsforhold, der lød på, at "Det er en betingelse for køber, at ejendommen kan forsikres mod angreb af svamp og insekter til normal præmie og uden forbehold...". Forsikringsselskabet tog forbehold for en række forhold, der skulle udbedres, før der kunne ydes forsikring. På denne baggrund opgjorde K kravene til ca. 70.000 kr. S var imidlertid kun villig til at betale 35.000 kr. som kompensation. Grundet dette, ophævede K købet d. 1/11 1985. Tvisten Udgangspunktet er, at en aftalt betingelse må respekteres. Er der aftalt en betingelse, bliver aftalen kun endelig, hvis betingelsen indtræder. Der opstår en tvist om omfanget af S' skadesløsholdelse under henvisning til den aftalte forsikringsbetingelse. På den ene side, var der indgået en gyldig aftale om forsikringsbetingelsen. På den anden side, kan man argumentere for, at kravet på 70.000 kr. rakte udover, hvad S måtte have forventet at afholde. Domstolens præmisser og resultat Højesteret fandt - under henvisning til landsrettens præmisser - at der under hensyn til, at K havde et indgående kendskab til ejendommens almindelige stand, og at ophævelsen blev fremsendt 3 ½ måned efter overtagelsesdagen, at K ikke var berettiget til at ophæve handlen. K fik derfor ikke medhold i sin ophævelse. Navnlig det tidsmæssige aspekt fremtræder væsentligt. En tilbagelevering efter overtagelsesdagen er præget af store vanskeligheder, hvilket ifølge CM måtte have haft stor betydning for udfaldet.
D7. Retlige mangler: Definér en retlig mangel
Der forligger en retlig mangel, når køberen ikke opnår den aftalte ret til faktisk eller retlig råden over ejendommen. Sælgeren er ikke beføjet til at tilstå køberen en påregnelig rådighed over ejendommen. En mangel er udtryk for sælgerens misligholdelse derved, at køberen ikke opnår den ydelse, som han efter aftalen har krav på.
D8. Direkte krav: Redegør for de teorier, der gælder ved direkte krav.
Der gælder følgende teorier angående direkte krav: Erstatning i kontrakt - cession Synspunktet er, at P3 indtræder i de rettigheder, som P2 havde over for P1 i medfør af det forhenværende aftaleforhold. Dette betegnes også som indtrædelsessynspunktet. Retssikkerheden iagttages ved, at hver enkelt kontrakt i kontraktkæden skal bedømmes enkeltvis: Har P1 solgt under omstændigheder, hvor der ikke foreligger en mangel i forhold til P2, skal P1 frifindes i en sag rejst på grundlag af cessionssynspunktet. Cessionssynspunktet er lagt til grund i praksis. Cessionssynspunktet kan også bruges i LFFE, jf. LFFE § 2, stk. 7. Erstatning uden for kontrakt - retsbrud Synspunktet er, at P3 er berettiget til at rejse et krav direkte mod P1, fordi der foreligger en erstatningspådragende adfærd fra P1 's side. Der er tale om, at P1, der alene er aftalepart i forhold til P2, har udvist en sådan forsømmelse, at P1 bliver erstatningsansvarlig over for nogle, som han ikke er i aftaleforhold med. Retsbrudssynspunktet angår kun erstatningsbeføjelsen, da den jo forudsætter et ansvarsgrundlag, eksempelvis P1's tilsidesættelse af oplysningspligten, jf. U 1973.413 H ("Blød bund til P3"), eller culpøst selvbyg, jf. U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger"). Fravinde berigelsen - restitution Synspunktet er her, at såfremt P1 har opnået en væsentlig højere pris på ejendommen, end den viser sig værd for P3 på grund af mangler, der bestod i P1's ejertid, kan der være anledning til at overveje retstitutionssynspunktet. Kruse argumenterer meget for den, men teorien har ikke support i retslitteraturen, jf. CM. Kontraktsafhængig retsbrud Teorien hviler på en forudsætning, at P3 kan rejse et direkte krav mod P1, hvis P1 er erstatningsansvarlig over for P2, uanset hvilket ansvarsgrundlag, som P3 støtter sig på. Teorien er retssikkerhedsmæssigt hensigtsmæssigt, idet P1 ikke vil få en ringere retsstilling, ved at der tillades direkte krav. CM anfægter denne teori meget. Direkte krav som egenartet ansvar Synspunktet er, at direkte krav bør tillades som selvstændig regel (dvs. der almindeligvis skal være adgang til direkte krav), når det er rimeligt. Direkte ansvar bør hvile på sit eget selvstændige ansvar og bør ikke være på baggrund af kontraktuelle tilsidesættelser eller ansvarspådragende handlinger. Synspunktet opbryder dermed de almindelige synspunkter på en sondringen mellem erstatning i og uden for kontrakt.
Ekspropriation: Hvad er betingelserne for ekspropriation?
Der gælder følgende tre krav: 1. Lovhjemmel Ekspropriation kan kun ske ifølge lov. 2. Samfundshensyn Ekspropriation kan alene ske med henblik på varetagelse af visse samfundshensyn. Ekspropriation til fodel for private kan også være omfattet af samfundshensynene, når det er begrundet i offentlig interesse. 3. Nødvendighed (proportionalitetskrav og aktualitet) Ekspropriationen kan alene ske i det omfang, det er nødvendigt. Heraf følger, at ekspropriationen ikke må gå videre, end hvad der er nødvendigt ud fra ekspropriationshensynet. Desuden skal ekspropriationens formål have en vis aktualitet.
D15. Forurening: Redegør for ansvaret ved forurening AF den faste ejendom
Der gælder ifølge jordforureningsloven en form for "middelbart objektivt ansvar". Det er ikke umiddelbart, for det indtræder først efter kommunalbestyrelsens beslutning om påbud, ikke ved forureningens indtræden. Det er forureneren, der bliver objektiv ansvarlig. Det er alene miljømyndigheden, der kan rejse krav mod forureneren støttet på jordforureningsloven, ikke f.eks. naboer.
D15. Forurening: Redegør for retsstillingen ved overdragelse af fast ejendom, hvor der kommer forurening fra
Der kan indtræde ansvarssuccession for den nye ejer. Dette forudsætter, at den nye ejer 1) er i ond tro herom, og 2) fortsætter driften.
D2: Prækontraktuelle loyalitetsforpligtelser: Hvilken betydning har sælgerens opfordringer for køberens undersøgelsespligt?
Der må grundlæggende sondres mellem generelle og konkrete opfordringer. Generelle opfordringer Der er uenighed i litteraturen om sælgerens generelle opfordringer skal tillægges retlig betydning. Edlund mener ikke, at de skal tillægges betydning, mens Kruse derimod mener, at de kan tillægges betydning. Munk-Hansen anfører sammenfattende, at generelle opfordringer ikke bør tillægges retlig betydning. Dette fremgår også af forarbejderne til LFFE. Konkrete opfordringer Forudsat opfordringen er tilstrækkelig konkret og præcis, vil denne blive tillagt betydning. Der udløses dermed en skærpet undersøgelsespligt for køberen.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for tilbagekaldelse af tilbud på boliger, der er omfattet af LFFE.
Det aftaleretlige udgangspunkt er, at et tilbud kan tilbagekaldes indtil det er kommet til modtagerens kundskab, jf. AFTL § 7. Det følger imidlertid af LFFE § 7, stk. 2, at så længe et tilbud om køb ikke er antaget af sælgeren, kan køberen tilbagekalde sit tilbud ved at give underretning herom til sælgeren. Der er dermed tale om en udvidelse af køberens tilbagekaldelses-adgang (som ej må forveksles med fortrydelsesretten!).
Ejendommens dannelse og registrering: Redegør for ejendommens enhed.
Det er muligt at overdrage eller pantsætte ideelle anparter af en fast ejendom. Det er imidlertid ikke muligt at overdrage eller pantsætte en fysisk afgrænset del af en fast ejendom. Dette følger af princippet om ejendommens enhed, som er hjemlet i udstykningslovens § 14: "Der må kun ske ejerskifte eller pantsætning af et matrikuleret areal, såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom". Tinglysningsretten påser, at princippet om ejendommens enhed overholdes.
D6. Faktiske mangler: Redegør for køberens psykologiske aspekter som faktisk mangel
Det forhold, at der sker ændringer i det omgivende miljø, at der sker ændringer, der kan skabe frygt for helbredsmæssige konsekvenser, at der findes forurening i undergrunden, kan udgøre en værdiforringende omstændighed. Det samme må gælde en række andre nye oplysninger. Hvor dette ikke er påregneligt for køberen, kan de manglende oplysninger på handelstidspunktet konstituere en mangel. Det er påvirkningen af ejendommens handelsværdi, der afgør, om forholdet kan udgøre en mangel. Det er altså en bedømmelse af, hvorledes »markedet« antages at reagere på oplysninger om forholdet. Usikkerhed om prisfastsættelse kan formentlig betyde krav om en vis klarhed af værditabet. Den enkelte købers personlige psykiske følsomhed eller personlige oplevelse kan ikke udløse mangelsbeføjelser.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Hvilken betydning har tilstandsrapporten for ejerskifteforsikringens dækning?
Det har været afgørende for lovgiver, at køberen ikke skal skuffes i retsforholdet. Forsikringsdækningen er forbundet med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten på den måde, at netop skader, der ikke er omtalt i rapporten, skal dækkes af ejerskifteforsikringen. Hvis fejlen derimod er beskrevet i tilstandsrapporten, kan køberen ikke rette noget krav mod selskabet i anledning heraf. Køberen forventes at gøre sig bekendt med og forstå tilstandsrapporten.
D8. Direkte krav: Hvad er sammenfatningen for teorierne for direkte krav?
Det teoretiske grundlag for direkte krav er usikkert. Det eneste der kan siges med sikkerhed er, at domstolene finder behov for at statuere direkte krav, jf. U 1973.413 H ("Blød bund til P3") og U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger")
Begreb: Kapitaliseringsfaktor
Dette begreb angår køberens tabsopgørelse, såfremt køberen kræver naturalopfyldelse (altså positiv opfyldelsesinteresse). Foreligger der en løbende forpligtelse eller en løbende manglende indtægt vedrørende ejendommen, indebærer dette særlige opgørelsesmæssige problemer. For at imødegå opgørelsesproblemet vil køberen kræve tabet erstattet ved en kapitalsering af det løbende tab. Kapitaliseringsfaktoren er et udtryk for, hvilket tal den årlige forskelsindtægt eller -udgift skal ganges med for at udmåle erstatningen . I mangel af holdepunkter, vil domstolene fastsætte kapitaliseringsfaktoren skønsmæssigt ud fra tidens rente- og inflationsniveau.
Beskyttelse af kultur: Hvilke typer kulturarv er der?
Diger Sten- og jorddiger er beskyttet af museumsloven. Fortidsminder Fortidminder er beskyttede af museumsloven. Endvidere er der en beskyttelseslinje på 100 meter fra fortidsmindet. Kirker Kirker, der sætter deres præg på landskabet, må "forsvinde" mellem andet byggeri. Der gælder derfor en byggelinje på 300 meter, hvor der ikke må opføres bygninger med en højde på over 8,5 meter. Bygningsfredning Ejendomme kan omfattes af bygningsfredningsloven. Uanset bygningens alder kan den fredes, når det er begrundet i dens fremragende værdi eller i andre særlige omstændigheder.
Dom: U 1989.748 H ("Forbehold for sommerhus")
Dommen relaterer sig til "D1: Aftalen". Den viser, at domstolene udviser en bred fortolkning af generelle forbehold, der tilgodeser køberen, herunder advokatforbehold. Faktum K og S indgik aftale om overdragelse af et sommerhus. K fik indsat et advokatforbehold, der lød som følgende: "Købers underskrift er betinget af berigtigende advokats godkendelse i sin helhed". Få dage senere meddelte advokaten, at handlen ikke kunne godkendes. Dette kunne S ikke acceptere, som derimod fastholdte, at der var indgået en bindende aftale. Tvisten Tvisten går på, om K er bundet af overdragelsesaftalen trods det aftalte advokatforbehold. Som det anføres, er forbeholdet hverken tidsbegrænset eller nærmere konkretiseret. Domstolens præmisser og resultat Højesteret fastslog, at overdragelsesaftalen var gjort betinget af godkendelse fra K's advokat. Heraf udtalte Højesteret, at forbeholdet var efter sin formulering generelt, og at der ikke var grundlag for at fortolke forbeholdet indskrænkende. Idet K's advokat få dage senere meddelte, at handlen ikke kunne godkendes, er der ikke indgået en bindende aftale. K fik dermed medhold, og Højesteret fastholdte det generelle advokatforbehold. CM: Højesteret fremdrog ingen konkrete omstændigheder, tog ikke stilling til advokatens indsigelses beskaffenhed, og forholdt sig ikke til, at forbeholdet ikke indeholdt en frist. Afgørelsen er derfor principiel: Hvis advokaten reagerer inden rimelig tid, kan han nægte godkendelse.
D6. Faktiske mangler: Redegør for materialers levetid
Egenskaber, der er en sædvanlig og påregnelig følge af de valgte materialer vil i almindelighed ikke udgøre en mangel ved bygningen. Køberen har ikke modtaget andet, end denne kan kræve efter aftalen. En ejer bærer risikoen for, at noget går til grunde. Visse materialer har den egenskab, at de indebærer en risiko for, at visse uønskede effekter kan optræde. Dette kan være tilfældigt, f.eks. vejrforhold, der efterfølgende giver svamp. Dette giver anledning til en hensynsafvejning: På køberens side, kan de uønskede effekter, f.eks. at taget smuldrer, medføre væsentlige omkostninger. Der kan således argumenteres for, at bygningen ikke har haft de egenskaber, som en køber i almindelighed kan kræve, og hvis disse var kendt på overdragelsestidspunktet, ville en køber ikke have betalt den aftalte pris. På sælgerens side, kan det forhold at sælgeren skal bære risikoen for forhold, som han intet kendte til medføre ansvar. En ejer af et formuegode bærer en risiko for dettes undergang og denne risiko kan kun kræves godtgjort af andre, hvis der er et særligt grundlag herfor. Sammenfatning CM mener at man bør dømme til køberens fordel. Har en fast ejendom ikke de egenskaber, som køberen kan kræve, og ville de afvigende egenskaber antageligt have givet sig udslag i prisen på handelstidspunktet, er der grundlag for at fastslå afslag i købesummen.
D10. Auktion: Redegør for retlige mangler ved auktion
Ejendomme erhvervet ved auktion kan lide af retlige mangler. Mangelsbedømmelsen adskiller sig ikke fra bedømmelsen af retsmangler ved ejendomsoverdragelser i almindelighed. Den oprindelige ejer bliver sjældent erstatningsansvarlig (ved tvangsauktion) ude fra den betragtning, at vedkommendes oplysningspligt formentlig er begrænset. Derudover er det uinteressant for køberen at kræve afslag eller erstatning fra ejeren ud fra en vurdering af dennes betalingsevne. Auktionskøberen kan udøve sine misligholdelsesbeføjelser mod tidligere ejer som følge af dennes culpa. Derudover kan kravene rettes mod fogedretten, auktionsrekvirenten og en eventuel medvirkende sagskyndig, såfremt auktionskøberen godtgør, at en eller flere af disse har forsømt sine faglige pligter.
Ejendommens dannelse og registrering: Hvordan kan en fast ejendom dannes?
Ejendomsdannelse Ved ejendomsdannelsen forstås skabelsen af nye faste ejendomme eller ændring af eksisterende ejendommes fysiske afgrænsning (skel). Dannelsen kan ske på følgende måder: Udstykning Ved udstykning forstås, at et areal udskilles fra en eller flere faste ejendomme og fremtidigt udgør en ny samlet fast ejendom. Arealoverførsel Ved arealoverførsel registreres en overførsel af areal til en anden samlet fast ejendom. Sammenlægning En sammenlægning af to eller flere ejendomme betyder at flere samlede ejendomme fremover er optegnet som én samlet fast ejendom.
Generel: Redegør for ejendomsformidlingslovens anvendelsesområde
Ejendomsformidlingsloven er ikke en regulering af køberen og sælgerens retsstilling, men regulerer derimod en mæglers pligter. Loven finder anvendelse ved: 1) erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom og 2) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, jf. § 1, stk. 1. Loven finder anvendelse på erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettet mod eller udføres for en forbruger, jf. § 2, stk. 1. Loven finder derimod ikke anvendelse, hvis sælgeren ikke har antaget en formidler, dvs. et selvsalg.
Ekspropriation: Hvad er retsvirkningerne af ekspropriation?
Ejendomsretten overgår Når der indtræder ekspropriation indebærer dette, at ejendomsretten (helt eller delvist) overgår til myndighederne. Alle rettigheder bortfalder Ekspropriation af ejendomsret medfører bortfald af alle rettigheder over ejendommen. Ikke kun ejeren, men også panthavere, servitutberettigede, lejere og andre med en begrænset ret mister sin ret. Dette gælder, uanset om retten er tinglyst. Tinglig sikring Ekspropriationsbeslutningen skal tinglyses for at sikre omsætnings- og kreditorbeskyttelse, jf. TL § 1. Erstatningsudmålingen Eksproprianten skal stilles økonomisk på samme måde, som hvis ekspropriationen ikke var gennemført. Udgangspunktet er ejendommens markedsværdi på ekspropriationstidspunktet. Er der tale om en udlejningsejendom, vil markedsværdien ofte blive beregnet på grundlag af dens forventelige afkast og fremtidige potentiale. Erstatning for andet økonomisk tab skal ligeledes erstattes. De, der havde en begrænset ret over ejendommen (f.eks. panthavere) har en selvstændig ret til erstatning.
D15. Forurening: Redegør for underretnings- og handlepligten ved forurening fra en fast ejendom
Ejere, operatører og forurenere er forpligtede til at underrette miljømyndigheden, når en forurening konstateres. Tilsvarende er pligtssubjekterne forpligtet til at straks at hindre yderligere skade og iværksætte afværgeforanstaltninger.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for ejerskifteforsikringens dækning af nærliggende risiko for skader.
Ejerskifteforsikringen dækker Ejerskifteforsikringen dækker (udover decideret skader) også fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Definition Ved "nærliggende risiko for skader" forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Svær skønsudøvelse Der er et vanskeligt skøn heri. Hvor eksempelvis en byggeforskrift ikke er overholdt, er udgangspunktet, at det indebærer en skadesrisiko, da forskriften netop skal sikre mod skader mv. Omvendt vil forsikringsselskaber og forsikringsankenævnet være tilbøjelige til at anføre, at køberen har købt et brugt hus, og der er endnu ikke indtrådt nogen skade, altså er der ikke en nærliggende risiko for, at der vil indtræder skader.
Ekspropriation: Hvad er retsgrundlaget for ekspropriation?
Ekspropriation er overordnet reguleret i grundlovens § 73. Der forudsættes i grundloven en specifik lovhjemmel til ekspropriationen. Der kan således ikke eksproprieres med hjemmel i grundloven.
Ekspropriation: Redegør for ekspropriationsprocessen
Ekspropritationsprocessen tager udgangspunkt i den enkelte ekspropriationslov. Den statslige ekspropriationskommission afholde en besigtigelsesforrening, hvor anlægsmyndighedens projekt prøves. Såfremt de berettigede har indsigelser, kan disse indbringes for kommissionen, som efterfølgende kan indbringes for domstolene.
D10. Auktion: Definér en auktion
En auktion er en salgsform, hvor den, der afholder auktionen, opfordrer de fremmødte til at give tilbud om køb på de i auktionsvilkårene fastsatte betingelser, og hvor deltagernes bud afgives som bud og overbud. Auktioner omfatter tvangsauktioner og frivillige auktioner.
Ejendommens dannelse og registrering: Hvordan registreres en ejendom?
En ejendom registreres til Geodatastyrelsen, der fører registret over matrikelsystemet.
D7. Retlige mangler: Redegør for retsstillingen ved vej- og kloakgæld
En ejendomsejer er forpligtet til at yde økonomisk bidrag til vedligeholdelse af kloak, vej, mv. Det påhviler i almindelighed sælgeren at kompensere køberen i anledning af påhvilende forpligtelser til vej, kloak mv. Dette gælder imidlertid ikke tilfælde, hvor køberen måtte indse, at der var nærliggende risiko for, at der påhvilede den overdragne ejendom gældsforpligtelser, eller at de af køberen opførte byggerier kunne udløse merbetaling til kommunen. Sammenfattende kan mangelfulde oplysninger om vej- og kloakgæld give anledning til erstatningskrav fra køberen. Dette gælder dog ikke, hvor køberen måtte indse, at der sandsynligvis var forpligtelser hertil, hvor køberen bliver identificeret med egen rådgiver.
Ekspropriation: Hvad er ekstension i forhold til ekspropriation?
En ekspropriation af en del af ejendommen (dvs. en arealekspropriation) kan indebære uforholdsmæssige konsekvenser for ejeren. Eksproprianten kan da kræve ekstinktion. Ekstinktion er en ret for eksproprianten til at kræve, at ekspropriationen udstrækkes til at omfatte hele ejendommen. Eksproprianten kan kræve ekstension, hvis erstatning for værdiforringelse af det eksproprierede ville stå i åbenbart misforhold til restejendommens værdi eller hvis restejendommen efter sin beskaffenhed ikke hensigtsmæssigt kan bevares som fast ejendom eller udnyttes på rimelig måde.
Adgang til ejendommen: Redegør for offentlige myndigheders adgang for tilsyn
En omfattende lovregulering af fast ejendom skaber et behov for, at myndighederne kan udøve tilsyn med reglernes overholdelse. Det er politisk fundet hensigtsmæssigt, at myndighederne i en række tilfælde kan skaffe sig adgang til ejendomme uden retskendelse, hvilket derfor er hjemlet i en række love, f.eks. landbrugsloven for at tilse, at dennes regler overholdes.
Servitutter: Redegør for ophøret af en servitut
En servitut kan enten være tidsbegrænset eller -ubegrænset. Der kan være følgende ophørsgrunde for en servitut: 1. Efter sit indhold (hvis servitutten er tidsbegrænset) 2. Enighed mellem den forpligtende og de(n) berettigede 3. Interessebortfald: En servitut kan miste sin betydning - servitutten ophører dermed. 4. Frihedshævd: Hvor ejeren af den tjenende ejendom i mindst 20 år har rådet i strid med servitutten 5. Ekspropriation: Servitutter kan bringes til ophør ved ekspropriation.
Naboretten: Redegør for erstatningen ved naboretten.
Enkeltstående skader Som udgangspunkt gælder der et krav om culpa, før den pågældende nabo bliver erstatningsansvarlig. I følgende tilfælde gælder der dog objektivt ansvar: 1. Udgravninger 2. Pælefundering 3. Grundvandssænkning Vedvarende ulemper Her gælder en culpabedømmelse. I praksis er spørgsmålet mere, om der er den fornødne adækvans. Såfremt ulempen for naboerne er påregnelig, vil der kunne statueres erstatningsansvar. Der gælder ikke et culpaansvar, men derimod et objektivt ansvar, hvis råden medfører risiko for naboers liv eller helbred.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Hvad er retsvirkningen af, at Huseftersynsordningen finder anvendelse?
Er betingelserne opfyldt, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter.
D9. Aftalt ansvarsregulering: Redegør for brugen af aftalte ansvarsreguleringer i erhvervshandler og bolighandler omfattet af LFFE.
Erhvervshandler Brugen af aftalte ansvarsreguleringer bruges i væsentligt omfang i erhvervshandler. Begrænsningen her er de almindelige aftaleretlige regler og principper, eksempelvis DL 5-1-2 og AFTL § 36. LFFE Sælgeren kan ikke som et alternativ til Huseftersynsordningen anvende aftalte ansvarsreguleringer. Parterne kan kun aftale ansvarsreguleringer i det omfang, at det pågældende forhold ikke omfattes af Huseftersynsordningen.
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Redegør for forfald og forrentning af erstatningssummen fra ejerskifteforsikringen.
Erstatningskravet mod ejerskifteforsikringen skal opgøres pr. skadesdagen. Dette betyder dog ike, at det forfalder eller forrenter fra denne dato. Forfald Det forsikringsretlige udgangspunkt er, at erstatningen kan kræves betalt 14 dage efter, at selskabet har været i stand til at indhente de oplysninger, der er nødvendige til bedømmelse af forsikringsbegivenheden. Forrentning Beløbet forrentes efter det tidspunkt, hvor erstatningen kan kræves udbetalt, jf. ovenfor. Dette gælder dog sjældent, idet reglen om forrentning er deklaratorisk.
Begreb: Ejerskiftelån
Et ejerskiftelån indebærer, at sælgeren optager nye lån med henblik på køberens overtagelse heraf. Ejerskiftelån kan enten 1) supplere indestående lån, som ikke er tilstrækkeligt store, eller 2) være en ny finansiering, hvor indestående lån indfries. Ejerskiftelån bliver ikke anvendt i praksis i dag, jf. FE I, s. 179. I bolighandler har formidleren et forbud mod at udarbejde finansieringsforslag. I erhvervshandler er der ikke et marked for at tilbyde ejendommen med nye ejerskiftelån.
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Hvad er retsvirkningen af, at sælger ophæver købet?
Faktisk og retlig tilbagelevering Der skal ske en faktisk og retlig tilbagelevering. Den faktiske tilbagelevering kan ske ved hjælp af fogedretten, forudsat sagen er tilstrækkelig klar. Den retlige tilbagelevering sker ved, at sælgeren får igen får tinglyst adkomst, idet adkomsten er afgørende for den retlige råden over ejendommen, jf. TL § 10, stk. 1. Sælgeren kan tvinge en tinglysning igennem ved at fremvise en fogedretskendelse. Tilbagelevering i væsentlig samme stand Udgangspunktet er, at parterne skal tilbagelevere ydelserne. Der kan imidlertid foreligger forbedringer, forringelser, nytteværdi og andre forhold, der skal indgå i det økonomiske opgør. Har køberen udført forbedringer der væsentligt har forbedret ejendommen, har han krav på at få kompensation herfor. Har køberen påført ejendommen forringelser, har sælgeren krav på erstatning herfor. Nytteværdien af ejendommen opgøres skønsmæssigt.
D3. Køberens misligholdelse og sælgerens forsinkelse: Redegør for sælgerens forsinkelse med den faktiske og retlige overgivelse af ejendommen.
Faktiske overgivelse Sælgeren skal her sikre, at grunden og ejendommen er ryddet, at der overgives nøgler mv. Et eksempel på en sælger, der var i forsinkelse forelå i FED 2010.14 Ø ("Forsinket gravearbejder"). Risikoens overgang sker også på tidspunktet for den faktiske overgivelse. Skæringsdatoen for risikoen overgang vil - medmindre andet er aftalt - være på overtagelsesdagen. Herunder hører også refusionsopgørelsen. Retlige overgivelse Sælgeren har pligt til at sikre, at køberen får tinglyst endelig adkomst uden præjudicerende retsanmærkninger på ejendommen. Dette er en forudsætning for at køberen er legitimeret til at disponere retligt over ejendommen, eksempelvis ved at optage lån mod pant i ejendommen mv. Såfremt sælgeren ikke får foretaget den retlige overgivelse inden aftaledatoen, foreligger der som udgangspunkt forsinkelse (eller vanhjemmel, hvis sælgeren aldrig havde hjemmel til at overdrage ejendomsretten). Forsinkelse kan (udover de andre misligholdelsesbeføjelser) give anledning til erstatning, f.eks. hvis køberen nu er nødsaget til at optage et lån med en højere rente.
Dom: U 2018.1441 H ("Det glaserede tegltag")
Faktum A udskiftet taget på sit parcelhus og ændrede tagbelægningen fra brunt til sortglaseret tegltag. A's nabo, B, rettede efterfølgende henvendelse til A, idet der kom genskins-gener fra det nybelagte tag. Der var for området hverken privatretlige eller offentligretlige reguleringer vedrørende tagbelægningen. Tvisten Denne dom angår den ulovreguleret tålegrænse i nabostridigheder. Domstolens resultat og præmisser Højesteret udtalte, at efter almindelige naboretlige regler kan en ejer af en fast ejendom tilpligtes at fjerne varige naboulemper, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling på det ulempeforvoldende område. Hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. Ud fra en samlet afvejning fandt Højesteret, måtte anses for at overskride den naboretlige tålegrænse. A blev herefter tilpligtet til at fjerne genskin-generne fra sit tag ind mod B's ejendom.
Dom: U 2013.635 V ("Nabo med høj rejsning")
Faktum Det fremgik af en byplanvedtægt, at der kun måtte opføres åben og lav boligbebyggelse. S og dennes nabo havde imidlertid aftalt, at naboen kunne ændre taghældningen, hvorefter kommunen meddelte tilladelse hertil. Efter S havde givet sit samtykke til naboen, overdrog S ejendommen til K. Da K fik kendskab til ombygningen af naboejendommen og gjorde følgende misligholdelsesbeføjelser gældende mod S. Tvisten Ejerskifteforsikringen dækker ikke for faktiske mangler, som ikke er fysiske fejl. Spørgsmålet er, om værdiforringende forhold kan begrunde, at K i så fald kan rette krav mod S. Domstolens resultat og præmisser Landsretten fandt, at S havde tilsidesat sin oplysningspligt. Af denne grund skulle S betale erstatning til K for den værdiforringelse af ejendommen, som ombygningen af naboejendommen havde medført. Selvom der ikke forelå en faktisk mangel, kunne der således stadig gøres beføjelser gældende over for S, da der forelå værdiforringende forhold.
Dom: U 1979.130 H ("Stram advokat")
Faktum Det var aftalt, at K's advokat skulle forestå udfærdigelsen af skødet og endeligt skøde skulle sendes til tinglysning 20/9. S' advokat kunne ikke acceptere udkastet til skødet. Dette blev meddelt d. 18/9. Kort tid efter, d. 7/10, hævede S handlen under henvisning til, at K's advokat ikke havde tinglyst skødet senest d. 20/9. Tvisten Spørgsmålet angår, om den forsinket tinglysning er væsentlig nok, til at S kunne kræve ejendomshandlen ophævet. Der er med andre ord tale om en væsentlighedsvurdering. Domstolens præmisser og resultat Flertallet medgav, at K havde taget for let på opgaven ved at påtage sig at udfærdige udkast og tinglyse på en relativ kort tidsfrist. Hertil medgav flertallet, at K's advokat i udkastet havde lavet flere fejl. Det måtte imidlertid tages i betragtning, at handlen var kompliceret og underlagt en meget stram frist for dokumenternes tinglysning samt at S' advokat ikke havde tilstrækkeligt tydeligt angivet de eventuelle følger (ophævelse). Under disse omstændigheder, og under hensyn til, at parternes kontraktvanskeligheder ikke alene kan bebrejdes K's advokat, fandt domstolen ikke, at der har været tilstrækkeligt grundlag for en så indgribende beføjelse som ophævelse. K blev dermed frifundet. Det bemærkes, at afgørelsen blev afsagt med dissens (3-2).
Dom: KAF 68.585 ("Én skorsten = én skade")
Faktum En ejendom havde fået opført en skorsten, som efterfølgende havde givet anledning til flere mangler: Manglende fundering af skorstenen gav anledning til udvendige revner i skalmur og skorsten. Tvisten Ejerskifteforsikringen kan bl.a. have interesse i at opgøre flere forhold til en værdi over 5.100 kr., hvormed opgørelsen af hvert af disse skal fradrages 5.100 kr. i selvrisiko. Spørgsmålet angår afgrænsningen af, om der er tale om flere forhold (hvoraf der kan kræves selvrisiko pr. skade) eller som et samlet (hvoraf der "kun") kan kræves selvrisiko en gang. Ankenævnets resultat Nævnet fandt, at såvel den ene som den anden skade er sket i forbindelse med opførelsen af skorstenen, og at ejerskifteforsikringen kun er berettiget til at beregne én gang selvrisiko. Kendelsen fastslår dermed, at hvis alle defekter er foranlediget af samme skadesårsag (f.eks. manglende fundering af en skorsten), betragtes alle følger heraf som én skade.
Dom: U 2007.569 V ("Glemsom rekvitions-advokat")
Faktum En ejendom var begæret på tvangsauktion af rekvirenten. Rekvirentens advokat have i salgsopstillingen alene medtaget de kommunale opgørelser af skyldige aconto-bidrag til vand, selvom kommunen havde oplyst, at der ikke var aflæst forbrug, og der således ikke var tale om en endelig opgørelse. K gjorde efterfølgende et erstatningskrav gældende mod rekvirentens advokat. Tvisten Spørgsmålet er, om rekvirentens advokat kan ifalde professionsansvar grundet fejlagtige oplysninger i salgsopstillingen forud for tvangsauktionen. Domstolens resultat og præmisser Landsretten fandt, at rekvirentens advokat havde forsømt sine forpligtelser og dermed var erstatningsansvarlig.
Dom: U 1979.1035 S ("Ansvarsfrit konkursbo")
Faktum Et konkursbo (S) havde solgt en ejendom til K. Af købsaftalen fremgik, at »ejendommen sælges uden ansvar for sælgerne - enhver henseende, herunder for mangler, bortset fra vanhjemmelsansvar«. Prisen var blevet nedsat med 45.000 kr. netop grundet ovenstående ansvarsfraskrivelse. K anmeldte efterfølgende krav i boet i anledning af en række mindre mangler til en samlet værdi til ca. 18.000 kr. Tvisten K havde angivet en generel ansvarsfraskrivelse. Spørgsmålet er, om domstolene vil anerkende en sådan generel ansvarsfraskrivelse, når det er fra et konkursbo. Domstolens resultat og præmisser Sø- og Handelsretten fandt, at K måtte have indset, at der ikke kunne gøres krav gældende over for S, idet K ikke kan have været i tvivl om, at dette var forudsat fra S' side. Der var således ikke fornødent grundlag for at tilsidesætte ansvarsfraskrivelsesklausulen. Hertil lagde retten vægt på, at de mangler som forelå, var af mindre væsentlig omfang, herunder med hensyn til prisreduktionen.
Dom: U 2005.194 H ("Kommunens forkøbsret")
Faktum I 1977 solgte kommunen en ejendom til S, hvortil der samtidig blev tinglyst en deklaration, hvori det fremgik, at kommunen havde forkøbsret til ejendommen. I 2001 solgte S ejendommen til K. Det fremgik af aftalen, at K havde fået oplysning om de tinglyste deklarationer og servitutter og var indforstået med at respektere disse. Aftalen henviste desuden til en vedhæftet tingbogsattest. I 2002 meddelte kommunen, at de ønskede at udnytte deres forkøbsret. K anlagde sag mod S med påstand om erstatning som følge af vanhjemmel fra S' side. Tvisten Som udgangspunkt er sælgeren objektiv ansvarlig for vanhjemmel. Spørgsmålet er, om dette kan fraviges under henvisning til parternes aftale, herunder køberens undersøgelsespligt. Domstolens resultat og præmisser Højesteret udtalte, at det var ubestridt, at K ved underskrivelsen af overdragelsesaftalen var bekendt med, at kommunen havde en forkøbsret til ejendommen. S var derfor ikke berettiget til at kræve erstatning.
Dom: U 1977.473 H ("Tilsikret vand")
Faktum I forbindelse med køb af en ejendom havde S erklæret i skødet at der var "rigeligt og godt med vand til normalforbrug". Kort efter handelen aftog vandtrykket og K måtte hente vand hos en nabo. K gjorde erstatningskrav gældende under henvisning til, at S' oplysning i skødet skulle anses som en garanti. Tvisten Denne dom skal bidrage til vurderingen af, hvorledes S' dispositioner kan medføre, at han har afgivet en garanti af et givent forhold. Domstolens præmisser og resultat Landsretten fandt ikke, at erklæringen skulle anses som en tilsikring. Højesteret fandt modsat, at erklæringen på baggrund af K's betænkelighed måtte anses som en tilsikring af, at der var tilstrækkeligt vand. Erklæringen blev derfor anset som en garanti, hvorfor S blev objektiv ansvarlig for udbedringsomkostningerne.
Dom: U 2006.1382 Ø ("Frostsprængte rør")
Faktum I forbindelse med salg af en fast ejendom omfattet af LFFE konstaterede K umiddelbart efter overtagelsen omfattende frostsprængninger i ejendommens rørsystem, hvilket ikke fremgik af tilstandsrapporten. S var vidende om, at der var blevet lukket for vand, og at ejendommen havde stået uopvarmet i en periode i vinteren umiddelbart inden salget. K ønskede at ophæve købet. Tvisten Sagen vedrører væsentlighedsvurderingen angående K's adgang til at ophæve købet. Bemærk, at forholdet er omfattet af LFFE. Domstolens præmisser og resultat Landsretten fandt, at frostsprængningerne var sket inden tilstandsrapporten blev udarbejdet, og at S, da han udfyldte oplysningerne i tilstandsrapporten, var vidende om, at der var blevet lukket for vandet på grund af udstrømmende vand i udhuset. Da S vidste, at ejendommen i en periode havde stået uopvarmet og ej heller tilset, måtte han have indset, at der kunne være frostsprængninger i et stort omfang. På denne baggrund fandtes S at have handlet groft uagtsomt ved ikke at oplyse K om ovennævnte forhold. Som følge heraf er K's ophævelse af handlen berettiget.
Dom: U 2002.530 H ("Engangsoversvømmelse")
Faktum I tilstandsrapporten havde S anført, at der har været en oversvømmelse af grunden i sidste vinter. Faktuelt havde der i S' mangeårige ejertid kontinuerligt været oversvømmelser på grunden. Tvisten Dommen konkretiserer, i hvilket omfang S skal iagttage sin loyale oplysningspligt. Domstolens præmisser og resultat Ifølge Højesteret skulle S' angivelse i tilstandsrapporten forstås som om, at oversvømmelsen var en engangsforseelse. Oplysningen var derfor misvisende, hvormed S ikke havde opfyldt sin loyale oplysningspligt.
Dom: U 2015.498 H ("7,5 års passivitet")
Faktum K erhvervede en andelsbolig 1/6 2002. Badeværelset viste sig i 2010 for at være mangelfuldt med vandskade til følge. K indkaldte en syn- og skønsmand, der opgjorde udbedringsudgiften til ca. 175.000 kr. K sagsøgte S under henvisning til ovenstående erstatningsbeløb. Tvisten K reagerer først godt og vel 7,5 år efter hun overtog andelslejligheden. Spørgsmålet er, om K's beføjelser er fortabt grundet passivitet. Domstolens præmisser og resultat Højesteretten forholdt sig indledende til, om manglende havde bestået på tidspunktet for risikoens overgang. Efter skønsmandens erklæring kunne det lægges til grund, at badeværelset ikke var udført håndværksmæssigt korrekt og at dermed indebar risiko for vandindtrængning. Dette bestod allerede inden tidspunktet for risikoens overgang. Idet S umiddelbart efter hun fik mistanke om eventuelle mangler i badeværelset undersøgte forholdet nærmere (her ved inddragelse af en skønsmand) samt at hun kort tid herefter reagerede, forelå der ikke passivitet. Dette var trods, at overtagelsesdagen var sket ca. 7,5 år forinden.
Dom: U 2004.1530 H ("Identifikation med advokat")
Faktum K erhvervede en ejendom. Forinden erhvervelsen havde K's advokat været med til en besigtigelse af ejendommen. Under besigtigelsen blev advokaten af S gjort opmærksom på, at ejendommen havde forskellige revner. Da K opdagede revnerne, ønskede K at ophæve købet. Tvisten Spørgsmålet er, om K identificeres med sin repræsentant (i denne sag K's advokat). Domstolens resultat og præmisser Højesteret udtalte, at K's advokat behørigt blev underrettet om revnerne, hvortil det fulgte af advokatens undersøgelsespligt at undersøge forholdet nærmere. Højesteret fandt at advokaten - og dermed K - ikke kunne ophæve købet. Der forelå dermed passiv identifikation mellem advokaten og K.
Dom: U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine")
Faktum K havde erhvervet en fast ejendom. I overdragelsesaftalen og skødet fremgik det bl.a., at ejendommen blev forsynet med vand fra eget vandværk. Hertil var der aftalt en ansvarsfraskrivelse angående vandets fremtidige kvalitet. Forud for aftaleindgåelsen havde S fremlagt en prøvningsrapport, hvoraf fremgik, at vandprøven havde en svag lugt af metal og var svagt gul. S havde hertil opfordret K til at køre vandet igennem en kaffemaskine, hvorefter det ville være drikbart. Umiddelbart efter overdragelsen reklamerede K over vandets kvalitet, hvilket S modsatte sig. Tvisten Dommen har betydning i flere henseende. Grundlæggende angår dommen samspillet mellem oplysnings- og undersøgelsespligten, samt i hvilket omfang domstolene tillader ansvarsfraskrivelser. Domstolens præmisser og resultat Landsretten forholdte sig indledende til K's undersøgelsespligt. Henset til den fremlagte rapport fandt landsretten, at denne kunne have givet K anledning til nærmere undersøgelser af vandkvaliteten. Henset til vandkvalitetens betydning, afvejede landsretten til K's fordel. Landsretten mente således, at S havde tilsidesat sin oplysningspligt. For så vidt angik den aftalte ansvarsfraskrivelse, tillagte landsretten ikke denne nogen retlig betydning. S havde dermed tilsidesat sin oplysningspligt.
Dom: FED 2010.136 Ø ("Hestegrund")
Faktum K havde forud for ejendomskøbet gjort S (samt ejendomsmægleren) opmærksom på, at det var en forudsætning for K, at der måtte holdes heste på ejendommen. S og ejendomsmægleren var vidende om, at der ikke måtte holdes heste på ejendommen, idet ejendommen lå i en byzone. Trods dette gav de K en berettiget forventning om, at dette var tilladt. Der var dermed tale om en retlig mangel. Tvisten Spørgsmålet er, i hvilken graf S' oplysningspligt påvirkes, når K konkret gør opmærksom på forhold, som har betydning for vedkommende (i dette tilfælde, at ejendommen kan holde heste). Domstolens præmisser og resultat Det fremgik af salgsmaterialet, herunder annoncen og den skriftlige boligpræsentation, at ejendommen kunne anvendes til dyrehold. På denne baggrund fastslog landsretten, at S og dennes ejendomsmægler solidarisk var erstatningsansvarlige over for K.
Dom: U 1984.59 H ("Frysepærren")
Faktum K købte en erhvervsejendom, der var indrettet til frysehus. Kort efter overtagelsen kunne det konstateres, at der manglede fugtspærrer i fryserummet. Skønsmanden oplyste, at "i fryserum indgår fugtspærren altid som et uundværligt led". På denne baggrund ønskede K at ophæve købet. Tvisten Denne dom viser i hvilket omfang K kan gøre misligholdelsesbeføjelsen, ophævelse, gældende. Domstolens præmisser og resultat Højesteret lagde til grund, at fryserummene fortsat kunne anvendes, trods den manglende fugtspærre. Derudover var der ikke dokumentation for, at fryserummene var uanvendelige. Idet fryserummene fortsat kunne bruges til formålet, forelå der ikke så væsentlige mangler, at K havde grundlag for at ophæve købet.
Dom: U 2012.3483 H ("+100% forurening")
Faktum K købte med henblik på nedrivning en fast ejendom af S for en købesum på 525.000 kr. Året efter overtagelsen opdagede K, at der var en olieforurening på ejendommen, der stammede fra en nedgravet olietank. Udgiften til afhjælpning af forureningen udgjorde ca. 593.000 kr. (altså over 100% af købesummen). Tvisten Dommen er med til at fastlægge, i hvilket omfang domstolene er villig til at opgøre afslaget. Spørgsmålet angår størrelsen af et forholdsmæssigt afslag, idet S ikke bestred, at der var tale om en betydelig mangel, der berettigede hertil Domstolens præmisser og resultat Højesteret fastslog indledende, at det som udgangspunkt måtte antages, at ejendommens handelsværdi er forringet med et beløb, der svarer til udbedringsomkostningerne, dvs. 525.000-593.000 kr. Med udgangspunkt heri, fastslog Højesteret, at afslaget måtte fastsættes skønsmæssigt. For så vidt angår udbedringsomkostningerne medgav Højesteret, at ingen af omkostningerne har været overflødige. Da der imidlertid ikke foreligger nærmere oplysninger om forureningens betydning for ejendommens handelsværdi, og da der endvidere efter bevisførelsen er en usikkerhed knyttet til, hvor stor en del af omkostningerne der angår forurening indtruffet efter overtagelsesdagen, herunder i forbindelse med opgravningen og fjernelsen af tanken, fastsatte Højesteret skønsmæssigt det forholdsmæssige afslag til 350.000 kr.
Dom: FED 2014.15 Ø ("Sure bådejer")
Faktum Kommune, K, havde opført stibroer over en havn, hvilket berørte A's virksomhed med udlejning af bådpladser. Ifølge A, kunne besøgende både kun passere broerne, når de blev åbent for passage, hvilket kun skete i åbningstiden. Dette indebar tab af indtægter (pladsleje) fra faste lejere og fra gæstelejere, idet disse i højere grad ville søge andre steder hen. A anlagde derfor erstatning efter GRL § 73 om ekspropriation. Tvisten Der er en vanskelig dragning mellem offentligretlig regulering (som ikke altid giver erstatning) og ekspropriation (som altid giver erstatning). Denne dom kommer ind på vurderingsmomentet "intensitet". Domstolens resultat og præmisser Østre landsret anførte, at der var tale om en offentligretlig regulering - og dermed en erstatningsfri regulering. Ifølge landsretten var der ikke tale om et indgreb af en sådan intensitet over for A, at dette kunne sidestilles med ekspropriation.
Dom: TBB 2005.79 Ø ("Inter partes varmemålere")
Faktum P1 installerede varmemålere i en udlejningsejendom, der i det efterfølgende år blev overdraget til P2. P2 overdrog efterfølgende ejendommen til P3. Det viste sig, at varmemålerne var indsat forkert, hvilket indebar tab for P3. Tvisten Tvisten angår et spørgsmål om direkte krav ctr. relativitetsprincippet. Domstolens resultat og præmisser Landsretten udtalte, at "installationen af varmemålerne i ejendommen fandt sted i henhold til aftale mellem P1 og P2. P3 var dermed ikke part i dette kontraktsforhold, og kan allerede som følge heraf ikke over for P1 som følge af eventuelle installationsfejl ved varmemålerne på påberåbe sig erstatning". Landsretten fastholdte således relativitetsprincippet over for adgangen til direkte krav.
Dom: U 1984.1093 H ("P1's udstykkede grund")
Faktum P1 udstykkede og solgte en grund til P2. I denne overdragelse havde P1 oplyst P2 om, at der var opfyld på grunden, og tog derfor forbehold med hensyn til grundvanskeligheder. P2 bebyggede grunden og solgte derefter ejendommen til P3. P2 havde i denne overdragelse ikke oplyst omkring opfyldet. Da der senere opstod revner i ejendommen (grundet opfyldet) rejste P3 et erstatningskrav over for både P1 og P2. Tvisten I nærværende sag havde P1 oplyst, at der var problemer med grunden, hvortil der i aftaleforholdet mellem P1 og P2 reelt ikke var en mangel. Idet P2 ikke oplyste om forholdene over for P3 er spørgsmålet, om der var adgang til direkte krav over for P1. Domstolens resultat og præmisser Højesteretten forholdt sig til P1, hvoraf Højesteret ikke kunne fandt det godtgjort, at P1 havde tilbageholdt oplysninger, således at der kunne pålægges P1 et erstatningsansvar. P1 blev dermed frifundet (men ikke P2). Der var derfor ikke adgang til direkte krav i denne sag
Dom: U 2004.2496 V ("Selvbyggerens tvangsauktion")
Faktum P1, der var uddannet tømrer, havde opført en carport på hans ejendom i 1979, hvortil carporten fik ny tagkonstruktion. P1 udarbejde selv tegningerne, indhentede byggetilladelse og forestod arbejdets udførelse. P1 solgte i 1989 sin ejendom til P2, hvorefter ejendommen kom på tvangsauktion og solgt til P3 som ufyldestgjort panthaver. P3 videresolgte herefter ejendommen til P4 med ansvarsfraskrivelse. P4 konstaterede i 2000 fugtindtrængen i tagkonstruktionen, og et syn og skøn viste, at der var omfattende råd- og svampeskader som følge af selvbyggeriet. P4 anlagde herefter sag med påstand om erstatning mod P1. Tvisten Spørgsmålet er, om P4 er afskåret fra at rejse et erstatningskrav over for P1, selvom ejendommen bl.a. har været overdraget ved tvangsauktion. Domstolens resultat og præmisser Landsretten anså P1 som erstatningsansvarlig på grund af de begåede fejl, der måtte anses for grove. Landsretten tiltrådte derfor, at P4 kunne gøre erstatningsansvar gældende direkte mod P1.
Dom: TBB 2009.187 V ("Tømrer og BBR")
Faktum S - der gjorde brug af Huseftersynsordningen - havde i samtlige dokumenter angivet, at ejendommens bygningsareal udgjorde 100 m2. Kort tid efter overtagelsen korrigerede myndighederne arealangivelserne i BBR-registret, således at det samlede bygningsareal herefter udgjorde 87 m2. K var tømreruddannet. Tvisten Spørgsmålet er, om en parts egen faglighed (i denne henseende K's) kan have en retlig betydning for samspillet mellem loyalitetspligten og undersøgelsespligten. Domstolens præmisser og resultat Landsretten bemærkede, at K havde besigtiget ejendommen, som bestod af få rum og som måtte anses for nemt overskueligt. Henset til, at K var tømrermester, mens S måtte antages at være uden ethvert fagkundskab, at der ikke var grundlag til at konstatere en mangel. K fik - grundet sin faglighed sammenholdt med S' manglende faglighed - ikke medhold.
Dom: U 2013.293 V ("Sjusket selvbyg")
Faktum S havde i tilstandsrapporten angivet, at S havde udskiftet taget som selvbyg. Efter indflytningen konstaterede K, at taget led af huller og var utæt. Der blev indkaldt en skønsmand, som udtalte, at arbejdet havde været decideret sjusket. Tvisten Spørgsmålet er, om S kan ifalde ansvar, når selvbyggeriet har været 'sjusket', selvom vedkommende havde oplyst i tilstandsrapporten, at det var udført som selvbyg. Det bemærkes, at forholdet var omfattet af LFFE, hvormed S skulle have udvist grov uagtsomhed, før vedkommende kan ifalde ansvar, jf. LFFE § 2, stk. 5. Domstolens præmisser og resultat Byretten (hvis præmisser blev stadfæstet af landsretten), udtalte, at formålet med LFFE var, at såfremt S havde gjort brug af Huseftersynsordningen, er der etableret en retstilstand, hvorefter K kun undtagelsesvist kan fremsætte krav mod sælgeren. Da S forud for salget i tilstandsrapporten havde oplyst, at taget var udført som selvbyg, og da taget ikke har givet anledning til problemer i S' ejertid, fandt domstolen ikke, at S havde udvist grov uagtsomhed. S blev dermed frifundet.
Dom: U 2004.769 H ("Oplysning om revner")
Faktum S havde opført en ejendom på en stejl skrænt. Efter ca. 15 år solgte S ejendommen til K. Der var aftalt følgende ansvarsfraskrivelse i købsaftale og skødet: "K har fået forevist enkelte revner i facaderne, ligesom han er gjort bekendt med, at der i de første år efter husets opførelse forekom revner i stueetagens gulv ved at huset satte sig. (...) K overtager huset som det er, hvorfor enhver udgift til evt. reparationer eller andre udgifter, som kunne være afledt af revnedannelsen skal være S uvedkommende, idet parterne er enige om, at der ved fastsættelse af købesummen er taget fornøden hensyn til dette." Da der efterfølgende opstod revner i facaden sagsøgte K S med påstand om erstatning. Tvisten Tvisten går på, om der er aftalt en tilstrækkelig klar og konkret ansvarsfraskrivelse, hvorefter der ikke kan rejses erstatningskrav over for S. Domstolens resultat og præmisser Højesteret fandt det ikke godtgjort, at S havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Under henvisning til ansvarsfraskrivelsens ordlyd fandt flertallet, at K havde påtaget sig at bære risikoen for eventuelle revnedannelser. Ansvarsfraskrivelsen blev dermed opretholdt. Dog med dissens (5-4).
Dom: U 2013.72 V ("100 mm. isolering")
Faktum S havde som selvbyg renoveret sin ejendom. Af byggetilladelsen fremgik det, at gulvisoleringen skulle være 200 mm. S renoverede imidlertid kun med 100 mm. gulvisolering. Da S efterfølgende overdrog ejendommen til K, kunne K konstatere, at der var mangler ved isoleringen. K gjorde derfor gældende, at S havde handlet groft uagtsomt, jf. LFFE § 2, stk. 5. Tvisten Dommen relaterer sig til mangelsbedømmelsen af S' udførelsesansvar ved selvbyg, når der gøres brug af Huseftersynsordningen Domstolens resultat og præmisser Landsretten fandt, at S som selvbygger burde have foretaget en nærmere undersøgelse af, om han handlede i overensstemmelse med ansøgningen om byggetilladelsen eller ej. Landsretten fandt, at S burde have oplyst om gulvisoleringen ikke var 200 mm, men alene 100 mm. S har ved denne undladelse udvist grov uagtsomhed. Det forhold, at det i tilstandsrapporten er nævnt, at S har været selvbygger, kan ikke medføre, at K burde have undersøgt nærmere. K fik dermed medhold i sin erstatningspåstand.
Dom: FED 2010.14 Ø ("Forsinket gravearbejde")
Faktum S og K havde aftalt overdragelse af en fast ejendom. Med hjemmel i aftalen havde S udskudt overtagelsesdagen fra 1/4 til 1/9. På tidspunktet for overtagelsesdagen var der grundet gravearbejde ikke adgang til ejendommen. Hertil var ejendommen ikke ryddeliggjort på dette tidspunkt. På grund af dette, stod ejendommen først til disposition omkring d. 15/12. Tvisten Sagen angår sælgerens faktiske overgivelse, herunder hvilken betydning det har, når køberen ikke kan disponere over ejendommen på den aftalte overtagelsesdag. Domstolens præmisser og resultat Landsretten gav K medhold i, at der forelå forsinkelse og dermed misligholdelse fra S. S skulle derfor betale en skønsmæssig erstatning på 40.000 kr.
Dom: U 1973.413 H ("Blød bund til K3")
Faktum S opgav selv at bebygge en grund, som han havde byggemodnet. S solgte derfor grunden i 1967 til K1, der havde taget forbehold om en jordbundsundersøgelse. Der vidste sig blød bund og handlen blev hævet. S blev dermed gjort bekendt med undersøgelsen. I 1969 solgte S grunden til K2. S oplyste intet om undersøgelsen i denne forbindelse, men anførte i skødet, at S ikke indestod for, at ejendommen kan bebygges uden ekstrafundering eller pilotering. Grunden blev videresolgt til K3, der foretog en jordbundsundersøgelse. Efterfølgende gjorde K3 krav på erstatning over for K2, subsidiært S. Tvisten Tvisten relaterer sig til den faktiske mangel, "grundens bæreevne", hvor spørgsmålet går på S' gode tro angående jordforholdene. Domstolens resultat og præmisser Højesteret fastslog, at K3 ikke kunne gøre erstatningskrav gældende over for K2, idet K2 måtte have været i god tro om grundforholdene. For så vidt angår S, fandt Højesteret, at S over for K2 bevidst havde fortiet, at der havde været foretaget jordbundsundersøgelser med det resultat, at en pilotering måtte anses for nødvendig. Da S havde været i ond tro om jordforholdet, blev S direkte erstatningsansvarlig over for K3.
Dom: U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger")
Faktum S, der var uddannet tømrer, foretog en ombygning (selvbyg) af en carport. Dette blev udført i 1983. S solgte i 1989 ejendommen til K1, og ejendommen blev efterfølgende i 1995 videresolgt på tvangsauktion til K2. K2 konstaterede fugtindtrængen i tagkonstruktionen i tilbygningen, som var udført af S, hvilket efter syn- og skønsmanden skyldtes konstruktions- og udførelsesfejl. K2 anlagde efterfølgende sag an mod S med påstand om erstatning. Tvisten Dommen angår spørgsmålet, om man som selvbygger kan risikere at blive mødt med direkte krav, såfremt der har været udførelsesmangler ved selvbyggeriet. Domstolens præmisser og resultat Landsretten fandt det ubestridt, at der forelå en mangel ved tagkonstruktionen. Landsretten fandt S' handlinger for grov og tiltrådte, at K2 kunne gøre et erstatningsansvar direkte gældende over for S.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for sondringen af ordene "fejl" og "skade".
Fejl Fejl er anført i LFFE. Forarbejderne definerer ikke begrebet. Fejlbegrebet er et forsøg på, at foretage en bedømmelse, der er uafhængig af aftalen, idet meningen er, at dækningen skulle være uafhængig af, om der kunne rejses mangelsbeføjelser. Skade Skade er anført i mindstedækningsbekendtgørelsen. Ordet "skade" er det samme som "fejl". Det fremgår af ordlyden, at der er to betingelser: Der skal 1) foreligge noget fysisk, og 2) en forringelse af værdi eller brugbarhed. Sammenfatning Der er enighed om, at fysiske fejl og skader ved bygninger er synonyme begreber. Der er i mindstedækningsbekendtgørelsen tilstræbt en beskrivelse af skadesbegrebet. Denne definition indkreser dækningen til at omfatte hvad der ville blive anset for generelle, faktiske mangler i et mellemværende mellem en køber og sælger.
D9. Aftalt ansvarsregulering: Oplist de forskellige aftalevilkår, som pensum angiver.
Forbehold om mangler 1. Forbehold om standen 2. Sælgerens opfordringer 3. Som beset-vilkår Forbehold om misligholdelsesbeføjelser 1. Ansvarsfraskrivelser 2. Ansvarsbegrænsninger
D9. Aftalt ansvarsregulering: Redegør for de forskellige forbehold for mangler.
Forbehold om standen Et forbehold er et udtryk for, at sælgeren forbeholder sig retten til, at køberen ikke kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende vedrørende den aftalte genstand. Sælgeren fraskriver sig således ansvaret. Såfremt der opstår forhold, som sælgeren er usikker omkring eller har en begrundet mistanke om, er sælgeren forpligtet til at tage forbehold herom. Dette følger af den loyale oplysningspligt. Sælgerens opfordringer Generelle opfordringer Der er uenighed i litteraturen om sælgerens generelle opfordringer skal tillægges retlig betydning. Edlund mener ikke, at de skal tillægges betydning, mens Kruse derimod mener, at de kan tillægges betydning. Munk-Hansen anfører sammenfattende, at generelle opfordringer ikke bør tillægges retlig betydning. Dette fremgår også af forarbejderne til LFFE. Konkrete opfordringer Forudsat opfordringen er tilstrækkelig konkret og præcis, vil denne blive tillagt betydning. Der udløses dermed en skærpet undersøgelsespligt for køberen. Som beset-vilkår Der anvendes samme tilgang, som ved sælgerens opfordringer. Generelle som beset-vilkår tillægges ingen retsvirkning, mens konkrete som beset-vilkår derimod har retsvirkning.
Begreb: Hvad er en forbruger?
Forbrugerbegrebet i aftaleretten Ved en forbrugeraftale forstås en aftale, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv. Forbrugerbegrebet i LFFE LFFE kapitel 1: Når ejendommen hovedsageligt anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. LFFE kapitel 2: Når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Hvilken retlig betydning har det, at udbuddet af en bolig sker af en ejendomsmægler?
Forholdet bliver dermed reguleret i ejendomsformidlingsloven. Retsvirkningen er, at ejendomsformidleren underlægges et professionskrav, hvilket bevirker, at bolighandlen aftales på et betryggende grundlag. Formidleren skal selvstændigt fremskaffe en række oplysninger om ejendommen, skal rådgive sin kunde (sælgeren) og køberen, samt skriftligt oplyse og dokumentere en række forhold om den konkrete ejendom.
Beskyttelse af natur: Redegør for beskyttelsen af naturen
Formål Den offentligretlige regulering angår i et stort omfang naturen. Naturbeskyttelsesloven anvender principielt tre fremgangsmåder til at værne om naturværdier: 1. Naturtyper 2. Beskyttelseslinjer 3. Fredning Formålet er grundlæggende at beskytte naturen, at bevare (eller genoprette tilstanden), og skabe et forbud mod ændringer. Beskyttelsesmetoder Naturtyper Naturbeskyttelsesloven opregner visse naturtyper, der skal beskyttes mod forandringer. Loven opregner følgende naturtyper, som skal beskyttes: - Søer over 100 m2 - Vandløb - Heder - Moser og lignende - Strandenge og strandsumpe - Ferske enge og biologiske overdrev Heder, moser, strandenge og ferske enge mv. er kun omfattet af beskyttelsen, hvis de er større end 2.500 m2. Beskyttelseslinjer Naturbeskyttelsesloven fastsætter nogle beskyttelseslinjer, der beskytter visse naturdele mod ændringer. Dette gør sig gældende for: - Kyster - Søer på mindst 3 ha - Skove er beskyttet mod bebyggelse i en afstand af 300 m Fredning Fredningsnævnet kan træffe en konkret myndighedsbeslutning om fredning med henblik på at gennemføre naturbeskyttelseslovens formål. Ejere, brugeres og rettighedsindehaveres økonomiske tab skal erstattes. Hvis en fredning sker ved afståelse, bortfalder alle rettigheder, f.eks. en tinglyst deklaration eller en utinglyst hævd. Retsvirkninger af beskyttelse Retsvirkningen af en af beskyttelsesmetoderne er, at der indtræder et forbud mod ændringer af tilstanden. Ejeren skal dermed berigtige et ulovligt forhold. Hertil kan der udøves tre retsmidler, for at sikre berigtigelsen: - Påbud - Reetablering for ejers regning - Bødestraf
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Hvilke poster dækker ejerskifteforsikringen?
Forsikringen dækker ifølge bilag 1 følgende: a)Udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer. b)Udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer (vvs-installationer) i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer. c)Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.
D7. Retlige mangler: Redegør for retsstillingen ved sælgers forsinkelse med retlig adkomst samt delvise retsmangler.
Forsinkelse med retlig adkomst Det deklaratoriske udgangspunkt er, at den retlige adkomst skal ske i umiddelbar tilknytning til overtagelsesdagen. Ofte er samtidighedsprincippet sikret ved at købesummen er deponeret indtil skødet kan tinglyses anmærkningsfrit. Særlige forhold kan bevirke, at der er en decideret frist for adkomst, f.eks. aftale eller fixkøb. I givet fald skal sælger sikre køberens retlig adkomst inden da for at undgå misligholdelse. Forsinkelse med delvis retsmangel Sælger kan være forsinket, således at køberen ikke opnår den aftalte retsstilling til aftalt tid, uanset at der er tinglyst skøde til køberen. En kortvarende forsinkelse vil ikke give køberen misligholdelsesbeføjelser, men ved væsentlig forsinkelse, kan køberen hæve eller kræve erstatning.
D7. Retlige mangler: Redegør for grænsedragningen mellem retlige og faktiske mangler.
Forskellen på erhvervshandler og LFFE-handler For erhvervshandler, har sondringen ingen reel betydning. Afgørende er her, om der foreligger misligholdelse. For handler, hvor sælgeren har gjort brug af Huseftersynsordningen, har sondringen væsentlig betydning. Køberen kan som udgangspunkt ikke gøre krav gældende angående bygningens fysiske tilstand. Sælgerfritagelsen omfatter derimod ikke retlige mangler. Svær grænseafdragning Det kan i visse tilfælde være svært at sondrer mellem faktiske og retlige mangler. Kan en bygning ikke lovligt anvendes som forudsat, kan dette udgøre en retsmangel (jf. eksempelvis FED 2010.136 Ø ("Hestegrund"), men er en bygning ikke udført efter forskrifterne, kan dette udgøre en faktisk mangel.
Aftalen: Redegør for i) fortolkningen af godkendelsesforbehold, og ii) begrundelse for tilbagetræden
Fortolkningen af godkendelsesforbehold Som udgangspunkt er et godkendelsesforbehold underlagt almindelig fortolkning. Der er imidlertid udvist en relativ stor anerkendelse af godkendelsesforbehold i praksis. Godkendelsesforbehold er betryggende for ejendomshandlen, da indtræden i ejendomshandler er et væsentligt økonomisk arrangement, og skaber dermed tryghed for køberen for, at ejendomsaftalen gennemgås af en advokat. Derfor tillades generelle godkendelsesforbehold som udgangspunkt. En køber der har taget et generelt formuleret forbehold om efterfølgende godkendelse, har en vid adgang til at træde tilbage. Dette er båret af et beskyttelseshensyn om, at en overdragelsesaftale i denne henseende er en betydningsfuld aftale, og at aftalen er af kompleks karakter, hvorfor aftaleparten ofte ikke fuldt ud kan gennemskue konsekvenserne, jf. også U 1989.748 H ("Forbehold for sommerhus"). Modargumentet til ovenstående er, at sælger jo reelt er bundet af aftalen, mens køberen i en periode ikke er. Dog er hensynet til køberen mest tungtvejende. Begrundelse for tilbagetræden Det kan overvejes, om en tilbagetræden forudsætter en begrundelse. Parterne kan - og gør det ofte - aftale, at der gælder en begrundelsespligt. Bedømmelsen af, om en køber kan gøre godkendelsesbetingelsen gældende, er en konkret bedømmelse, hvor samtlige omstændigheder indgår. En køber har i almindelighed vide rammer for at træde tilbage. Fremsætter køberen imidlertid indsigelse uden egentlig substans, kan han overskride grænsen for loyal adfærd.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for fortrydelsesrettens anvendelse
Fortrydelsesrettens anvendelsesområde Fortrydelsesretten gælder i de tilfælde, hvor formålet hovedsageligt er beboelse for køberen (det har ikke betydning, om ejendommen hovedsagelig har tjent som bolig for sælgeren (i modsætning til LFFE kap. 1)). Fortrydelsesretten gælder ved selvsalg (da det forhold, at der ikke er en ejendomsformidler ikke har nogen betydning for LFFE's anvendelse). Dog gælder fortrydelsesretten ikke ved auktionssalg. Sælgerens bevisbyrde Såfremt sælgeren er erhvervsdrivende, har han bevisbyrden for, at købet ikke er omfattet af reglerne i LFFE kap. 2-3.
D10. Auktion: Redegør for sælgerens oplysningspligt ved frivillig auktion og tvangsauktion
Frivillig auktion Ved frivillig auktion har sælgeren valgt denne salgsmåde som et alternativ til en almindelig overdragelse i fri handel. Sælgeren har formentlig samme loyale oplysningspligt, som hvis ejendommen var solgt i den almindelige omsætning, idet denne sælgers valg ikke begrunder en anden retsstilling. I øvrigt må udgangspunktet være, at denne sælger har samme forudsætninger til kendskab om ejendommen som andre sælgere, der vælger sædvanlige afsætningsformer. Tvangsauktion Ved tvangsauktion er der ikke en sælger i sædvanlig forstand med salgshensigt og adgang til at forhandle eller fastsætte vilkårene. Alle vilkår, som auktionskøberen har indrettet sit bud efter, er fastsat af rekvirentens advokat, uden den hidtidige ejer har haft indflydelse herpå. Det er ikke meningsfyldt at tale om udøvelse af misligholdelsesbeføjelser over for ejeren, hvis ejeren ikke har misligholdt nogen kontraktuel forpligtelse. Imidlertid må ejeren formentlig blive erstatningsansvarlig for culpøse handlinger. Fra et praktisk synspunkt vil der ikke blive ført mange sager mod ejeren, da vedkommende formentlig ikke har den fornødne likviditet til at afholde omkostningerne hertil. Auktionsrekvirenten og dennes advokat er ikke part i overdragelsesaftalen, men kan efter omstændighederne blive erstatningsansvarlige for forsømmelse ved udførelse af deres hverv (professionsansvar).
D7. Retlige mangler: Redegør for forskellen mellem fuldstændig og delvis retsmangel.
Fuldstændig retsmangel En retsmangel kan være fuldstændig i de tilfælde, hvor der foreligger vanhjemmel. Eksempler på vanhjemmel er, at sælgeren ikke har været beføjet til at råde over ejendommen eller at der er sket dobbeltsalg. Delvis retsmangel En retsmangel kan endvidere foreligge som en delvis retsmangel (partiel retsmangel). En delvis retsmangel foreligger, når køberen ikke får den aftalte ret over ejendommen, uden at der foreligger vanhjemmel. En delvis retsmangel er et udtryk for, at køberens faktiske eller retlige råden over ejendommen er begrænset, ofte fordi tredjemand har en begrænset ret til at råde faktisk eller retligt over ejendommen.
Adgang til ejendommen: Redegør for vejadgangskravet
Fundamental rettighed Muligheden for at færdes til eller fra en ejendom er fundamental. En ejer skal ikke have en helikopter eller bore en tunnel for at få adgang til ejendommen. Vejadgang til ejendomme er en betingelse og påses ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel. Indholdet af vejadgangen Der kan ikke siges noget om vejadgangens indhold, da denne i almindelighed følger af stiftelsen. Hvem der må færdes, hvilken færdselsart og hvilken færdselshyppighed der må udøves, kan der vanskeligt siges noget almindeligt om. Den deklaratorisk regel er, at udgangspunktet for vejrettens indhold er, at den for ejendommens sædvanlige brug nødvendige færdsel er tilladt. Færdslens udvikling over tid Færdslens udvikling over tid kan udgøre en problemstilling, idet udviklingen skaber ændrede transportformer og eventuelt ændret trafikmængde. Der opstår hermed en interesseafvejning: På den ene side er der de praktiske hensyn til udviklingen. På den anden side er der de følgelige ulemper for vej-ejendommens ejer. Man kan formentlig opdele færdslens udvikling i to former: Den kvantitative og kvalitative udvikling. Den kvantitative udvikling angår færdslens omfang (trafiktæthed). En øget færdsel, der er en følge af en almindelig samfundsudvikling skal i almindelighed tales. Den kvalitative udvikling angår færdslens art. Hvor dette følger af samfundets almindelige eller områdets udvikling, vil adgangen almindeligvis blive tilladt Vedligeholdelse Alle veje skal vedligeholdes. Er der uenighed om behovet, afgør kommunen dette. Vedligeholdelse af private fællesveje på landet skal ske således, at den holdes i god og forsvarlig stand i forhold til færdslens art og omfang. Vedligeholdelse af private fællesveje i byen er reguleret under hensyn til, at vejene typisk betjener parcelhuskvarterer og lignende. Private veje, der ikke er fællesveje, er som udgangspunkt ejerens anliggende.
D6. Faktiske mangler: Redegør for funktionsmangler som faktisk mangel.
Funktionsmangler Afgørende er her, at ejendommen fungerer betryggende til køberens formål. Køberen kan i almindelighed forvente, at boligen ikke er en brandfælde, at der er rindende vand, at strømmen fungerer. Mangelsspørgsmålet skærpes særlig, hvis køberen har gjort særlig opmærksom herpå, jf. f.eks. FED 2010.136 Ø ("Hestegrund").
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for undtagelserne i ejerskifteforsikringens dækning.
Følgende forhold dækker ejerskifteforsikringen ikke: 1. Ikke bygning Ejerskifteforsikringen dækker ikke for forhold, der ikke angår bygningsdele. Eksempler er arealmangler og brønde, jf. U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine") 2. Retsmangler LFFE angår kun fysiske mangler. Retlige mangler (herunder delvise og fuldstændige retsmangler) er ikke omfattet. Køberen kunne f.eks. ikke kræve den retlige mangel i FED 2010.136 Ø ("Hestegrund") gældende mod ejerskifteforsikringen (kravet blev i sagen rettet mod ejendomsmægleren under henvisning til ejendomsformidlingsloven). 3. Ulovlige bygningsindretninger Ejerskifteforsikringen dækker "fejl ved bygningens fysiske tilstand", men ikke "at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter". Der har været stor diskussion i litteraturen (og politisk debat) om hvorvidt et forhold skal anses som en muligt forsikringsdækket fejl eller som en ulovlig bygningsindretning (der i så fald ikke er forsikringsdækket). CM anfører sammenfattende, at 1) ejerskifteforsikringen dækker fysiske fejl, herunder fysiske fejl og nærliggende risiko for fysiske fejl som følge af, at der er indretninger i strid med offentligretlige forskrifter, og alle forhold, som tilstandsrapporten skal beskrive. 2) ejerskifteforsikringen dækker el-, vand-, varme- og ventillationsinstallationer, der er i strid med offentligretlige forskrifter. Sælgeren hæfter derimod for forhold, som tilstandsrapporten ikke skal beskrive og som ikke er omfattet af ejerskifteforsikringens standarddækning. 4. Faktiske mangler, der ikke er fysiske fejl Dette kan eksempelvis være udbedrede forhold, som kan udgøre en mangel, når den blotte oplysning om den tidligere skade vil påvirke markedsværdien, jf. eksempelvis U 2013.635 V ("Nabo med høj rejsning"). Et andet tilfælde er arealmangler. Disse omfattes ikke af ejerskifteforsikringen, hvormed køberen derimod må rette krav mod sælgeren. 5. Fejl omtalt i rapport Den køber, der på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen var bekendt med en defekt ved bygningerne kan ikke rejse mangelskrav, hverken mod sælgeren eller ejerskifteforsikringen. 6. Forsikringsselskabets forbehold En ejerskifteforsikring er kun gyldig, hvis den lever op til kravene i mindstedækningsbekendtgørelsen. Et forsikringsselskab kan imidlertid i sit tilbud om ejerskifteforsikring tage forbehold. Det forudsætter dog, at forbeholdet er tilstrækkeliogt konkretiseret, idet forsikringsselskabet ikke kan tage generelle forbehold. 7. Bygningsdele gjort utilgængelige Det afhænger af, hvordan bygningsdelen er gjort utilgængelig: 1. Generelt utilgængelig = omfattet af EF 2. Utilgængelig af sælgeren = ikke omfattet af EF 3. Unormale adgangsforhold = formentlig omfattet af EF 8. Stikledninger Stikledninger er ikke omfattet af begrebet "bygningsdel" og dermed heller ikke af ejerskifteforsikringen. Det er derimod sælgeren, der hæfter for disse. 9. Sælgers garanti Har sælgere garanteret for et forhold, hæfter denne udelukkende. Ejerskifteforsikringen gør ikke.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for Forbrugerbeskyttelseslovens formål.
Før LFFE var domstolene belastet af mange sager om mangler ved fast ejendom, hvor domstolene ofte idømte sælgeren pligt til at betale forholdsmæssigt afslag i købesummen eller erstatning for sine forglemmelser. Lovudvalget tog udgangspunkt i denne problemstilling. Heraf fastsatte de regler, der ikke blot skulle beskytte køberen mod skuffelse, men også mod, at sælgeren senere blev mødt med krav. For at skabe tryghed for sælgeren fik denne adgang til en lovreguleret fritagelse for mangelshæftelse. Samtidig blev køberens retsstilling betrygget af en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring. Grundlæggende har det været LFFE's formål at forbedre retsstillingen for både køberen og sælgeren samt at begrænse antallet af retssager.
D9. Aftalt ansvarsregulering: Hvad er det generelle udgangspunkt for generelle og konkrete ansvarsfraskrivelser?
Generelle ansvarsfraskrivelser Udgangspunktet er, at generelle ansvarsfraskrivelser ikke tillægges retsvirkning. Dette gælder dog ikke for så vidt angår dødsboer, konkursboer og auktionssælger. Disse kan som udgangspunkt godt foretage generelle ansvarsfraskrivelser. Konkrete ansvarsfraskrivelser Disse tillægges som udgangspunkt retsvirkning. Baggrunden herfor er, at vilkåret har en sådan karakter, at den reelt opfylder sælgerens oplysningspligt og dermed indebærer en "accepteret risiko", hvoraf der almindeligvis ikke er grundlag for at betvivle, at køberen burde indse betydningen heraf, jf. f.eks. U 2004.769 H ("Oplysning om revner").
D8. Direkte krav: Redegør for de fordele og ulemper, der indgår ved direkte krav.
Generelle fordele og ulemper Fordel En anerkendelse af direkte krav kan være procesbesparende, derved at der ikke skal føres proces og afholdes omkostninger til de retssager, der involverer det eller de mellemliggende led i en kontraktkæde. Pensum argumenterer for, at begrundelsen for at åbne adgang for direkte krav er stærkest, hvor kontraktsgenstanden har lidt af samme mangel både ved det seneste og foregående salg. Eksempler, hvor det er procesbesvarende forekommer, hvis P1 eksempelvis har tilsidesat sin oplysningspligt eller har udført mangelfuldt selvbyg, jf. U 1973.413 H ("Blød bund til P3") og U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger") Ulempe Det forekommer betænkeligt at åbne op for direkte krav fra P3 til P1 uden at foretage en obligationsretlig vurdering af forholdet mellem P2 og P3: Har P3 et krav ifølge aftalen? Hvis P2 har gjort P3 opmærksom på defekten, vil dette formentlig have påvirket budsummen. Da bør P3 ikke kunne gøre et krav gældende over for P1, da P3 dels ikke har lidt et økonomisk tab, dels er der ikke sket kontraktsbrud. Dette kan i praksis skabe en vis usikkerhed for P1, da han bliver afhængig af kontraktsforholdet mellem P2 og P3 samt af den eventuelle bevisbedømmelse. Fordele og ulemper: Sagsøgeren (P1) Direkte krav er en fordel for P1, hvis P2's økonomi er tvivlsom over for efterfølgende krav. Endvidere kan P1 have haft nogle særlige forudsætninger, som kan begrunde direkte krav, jf. U 1973.413 H ("Blød bund til P3") og U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger") Ulempen er, at der er risici for, at forholdet er længere tilbage i tiden, hvormed der kan have indtrådt passivitet eller forældelse. Fordele og ulemper: Mellemled (P2) Der er ingen ulemper eller risici ved ikke at blive inddraget i en sag, som følge af, at P3 rejse krav direkte mod P1: P2 fritages for betaling og sagsomkostningsrisikoen. Dette er dermed også fordelen. Fordele og ulemper: Sagsøgte (P1) Der er ingen fordel for direkte krav for så vidt angår P1. Ulempen er dels, at man indtræder i en retssag, dels at der kan opstå en risiko for materielt forkerte afgørelser i cessions-tilfælde.
D4-5: Sælgerens og køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for forældelsesreglerne - hvilke særlige frister gælder ved handel af fast ejendom?
Generelle forældelsesregler Grundlæggende gælder der en almindelig forældelsesfrist på 3 år, som starter på det tidspunkt kreditor vidste eller burde vide, at denne havde et krav. Der gælder dog en absolut forældelsesfrist på 10 år. Særlige forældelsesregler Der gælder nogle særlige forældelsesregler, der afhænger af, hvem der er debitor: 1) Krav mod andelssælger = 6 mdr. 2) Krav mod ejerlejlighedssælger = 6 mdr. 3) Krav mod ejerskifteforsikring = policen afgører forældelsesfristen 4) Krav mod byggesagkyndig = 5 år
Generelt: Redegør for retsgrundlaget for overdragelser af fast ejendom.
Generelt Overdragelserne er i det omfang de ikke er lovreguleret underlagt baggrundsretten, som er den almindelige obligationsret og aftaleret. Ikke-bolighandler Der gælder ingen decideret lovgivning for overdragelse af fast ejendom for ikke-bolighandler, f.eks. mellem erhvervsdrivende. Bolighandler Forholdet er reguleret af: - LFFE - Ejendomsformidlingsloven
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for sælgerens naturalopfyldelse. Hvilke overvejelser skal sælgeren gøre sig her?
Generelt Sælgeren kan altid kræve naturalopfyldelse, medmindre der foreligger decideret umulighed. Fordele ved naturalopfyldelse Sælgeren kan have interesse i at fastholde købet, da han dermed undgår at skulle vedligeholde ejendommen, undgår at skulle betale af på ejendommen. Sælgeren kan grundlæggende have en interesse i, at han ikke længere har ejendomsretten over ejendommen. Ulemper ved naturalopfyldelse Fastholder sælgeren købet indebærer det, at køberens betalingsforpligtelse fortsat består. Dette indebærer dels en lang proces, hvor der er risiko for sagsanlæg og den dertilhørende sagsbehandlingstid. Derudover er der en risiko for køberens likviditet.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Hvad er retsvirkningen af, at køberen gør brug af sin fortrydelsesret?
Godtgørelse på 1 % Køberen skal betale 1 % i godtgørelse af den nominelle købesum, såfremt køberen gør brug af sin fortrydelsesret. Sælgeren kan ikke kræve dækning af eventuelle tab. Godtgørelsen gælder ikke, hvis sælgeren har handlet som led i sit erhverv! Retsvirkningen af fortrydelsesretten Fortrydelsesretten indebærer, at køberen lovligt kan fragå en bindende aftale. For så vidt angår risikoens overgang, vil køberen kun blive forpligtet, såfremt skader er opstået grundet køberens culpa. Sælgeren bærer stadig risikoen for hændelige skader. Sælgeren skal efterfølgende tilbagebetale købesummen, hvori han kan modregne sin eventuelle godtgørelse. I det praktiske liv vil de professionelle aktører sikre, at en køber i almindelighed ikke opnår faktisk eller retlig råden over en ejendom, før fortrydelsesfristen er udløbet.
Begreb: Dolus in contrahendo + culpa in contrahendo
Grad af culpaansvar Graden af skyld strækker sig fra dolus in contrahendo (hvor sælgeren bevidst fortier oplysninger, som han er bevidst om, er væsentlige) over grader af culpa in contrahendo (hvor sælgeren ved manglende agtpågivenhed undlader at oplyse om forhold, som han kendte, eller undlader at skaffe sig nærmer eviden om). Derudover skal man være opmærksom på, om forholdet er omfattet af LFFE, da sælgeren (forudsat denne har gjort brug af Huseftersynsordningen), kun kan ifalde ansvar for grov uagtsomhed.
D2: Prækontraktuelle loyalitetsforpligtelser: Redegør for graden af uagtsomhed ved sælgerens oplysningspligt
Graden af sælgerens oplysningspligt afhænger først og fremmest af, om forholdet er omfattet af LFFE eller ej. Forholdet er omfattet af LFFE I så fald sker der en lempelse af sælgerens ansvar, i det vedkommende kun kan ifalde ansvar, såfremt der er handlet groft uagtsomt, svigagtigt eller der er udstedt en garanti. Forholdet er ikke omfattet Her gælder en almindelig culpavurdering. Dette indebærer, at sælgeren kan ifalde ansvar blot ved simpel uagtsomhed.
D6. Faktiske mangler: Redegør for grundens bæreevne som faktisk mangel
Grundlæggende Afgørende er, om grunden har en tilstrækkelig bæreevne ved funderingsdybde. Fundamentet skal føres ned til frostfri dybde, hvilket normalt er 90 cm under terræn. DE's standardvilkår Ifølge standardvilkårene tager sælgeren ved overdragelsen forbehold for, at køberen ikke kan kræve erstatning eller afslag, såfremt grunden ikke har den til byggeriet fornødne bæreevne, men at køberen inden en rimelig frist kan lade handlen gå tilbage, hvis en undersøgelse viser, at der er problemer. Vilkåret giver køber 20 dage til at træde tilbage. CM er kritisk over for vilkåret, idet han synes det er for sælgervenligt. Købers adgang til tilbagelevering er begrænset til 20 dage, hvilket sætter køber under usædvanligt tidspres til at foretage de fornødne undersøgelser. Undersøgelsespligt Grundens bæreevne er ikke erkendelig for nogen af parterne ved en almindelig besigtigelse. Viden om bæreevne kræver en geoteknisk undersøgelse. Ifølge CM er køberen nærmest til at foretage undersøgelsen. Dels fordi køberen afgør byggerigets placering på grunden og byggeriets karakter, dels fordi omkostningerne til en geoteknisk undersøgelse er omfattende. Ansvarsregulering Domstolene anerkender forbehold for grundens bæreevne, forudsat sælgeren er i god tro herom, jf. modsat tilfælde i U 1973.413 H ("Blød bund til K2"). NB. overdragelse af ubebyggede grunde er ikke omfattet af LFFE.
Servitutter: Redegør for begrebet, "servitut"
Grundlæggende En forpligtelse hvilende på en fast ejendom betegnes en servitut. En servitut er en begrænset ret til at råde over eller ret til at kræve en tilstand opretholdt på en ejendom, som den berettigede i almindelighed ikke er ejer af. Ikke enhver forpligtelse er en servitut. En panteret er ikke en servitut. Tilsvarende er en almindelig brugsret heller ikke en servitut. Det er således kun en begrænset brugsret, som er en servitut, f.eks. en ret til færdsel over en ejendom. En aftale om en servitut kan være ensidig eller gensidig. Ejeren af den tjenende ejendom indrømmer en anden en begrænset ret. Dette kan ske mod vederlag. Rådighedsservitutter og tilstandsservitutter En rådighedsservitut angår den berettigedes ret til en begrænset råden over ejendommen. Dette kan eksempelvis være en ret til færdsel over ejendommen. En tilstandsservitut angår den berettigedes ret til opretholdelse af en bestemt tilstand. Dette kan eksempelvis angå, at højden på beplantning eller bygninger ikke må overstige en vis højde. Sondringens betydning Sondringen har en betydning for den retlige bedømmelse. Ifølge planloven, kan der kun ske bortfald af tilstandsservitutter (ikke rådighedsservitutter). Privatretlig og offentligretlig servitut En servitut kan enten stiftes privatretligt eller offentligretligt. En privatretlig servitut kan stiftes gennem aftale, testamente, gave, hævd mv. En offentligretlig servitut kan stiftes ved en offentlig myndigheds forvaltningsakt. En forvaltningsakt kræver lovhjemmel, jf. legalitetsprincippet. Vær opmærksom på, at rådighedsbegrænsninger, der følger af loven ikke er servitutter - disse er blot almindelige reguleringer. En offentligretlig servitut vil derimod udspringe sig af en myndighedsbeslutning.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for køberens ophævelsesbeføjelse.
Grundlæggende For at køber skal kunne ophæve købet er det en forudsætning, at der foreligger en væsentlig mangel. Denne mangel kan f.eks. bestå i fysiske eller retlige mangler, eller at ejendommens anvendelighed strider mod køberens formål. Uhensigtsmæssigheden Det er for køberen relativ uhensigtsmæssigt at ophæve ejendomskøbet, da køberen er flyttet ind, hvortil der er langtrækkende konsekvenser for køberen (og sælgeren). Særligt ved Huseftersynsordningen Har sælgeren gjort brug af Huseftersynsordningen, kan køberen ikke påberåbe sig mangler der er anført i tilstandsrapporten. I givet fald må køber rette sit krav mod ejerskifteforsikringen. I relation til ophævelse er det meningsløst for køberen at ophæve over for ejerskifteforsikringen. Krav til køberens reklamation Pensum angiver, at køberens reklamation dels skal være begrundet, så sælgeren kan forholde sig til meddelelsen, dels skal være specifik. Såfremt køber er i tvivl om manglens konkrete omfang, kan der gives en meddelelse med forbehold for, at køber forbeholder sig retten til at gøre ophævelse gældende. Ophævelsens retsvirkninger Såfremt der ophæves, skal der ske en faktisk og retlig tilbagelevering af ydelserne. Derudover opstår et økonomisk opgør mellem parterne herunder angående køberens eventuelle forbedringer og/eller forringelser af ejendommen samt køberens nytteværdi.
D4-5: Sælgerens og køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for passivitet
Grundlæggende Kreditor skal reklamere for at bevare sit krav. Dette udspringer af loyalitetspligten, hvoraf hovedformålet med reklamation er at skabe klarhed om kredits stilling og sikre debitor mulighed for at indrette sig på, hvorledes han er stillet. Den legale reklamationsfrist Der gælder i fast ejendom ingen absolut reklamationsfrist (dvs. en lovbestemt frist). Det er derimod den legale frist, der afgør, om der er udvist passivitet eller ej. Af forhold, som indgår i passivitetsvurderingen er: - Kontraktens karakter - Købers anledning til undersøgelse - Hvor lang tid køberen har haft behov for at overveje, hvad der er galt, hvad der er årsagen og hvad han vil gøre ved det - Hvor vægtige grunde der er til, at sælgeren får hurtig besked - Hvilke beføjelser, der gøres gældende Se til illustration: U 2015.498 H ("7,5 års passivitet")
D7. Retlige mangler: Redegør for købers misligholdelsesbeføjelser ved retlige mangler.
Grundlæggende Misligholdelsesbeføjelserne er de samme, men der er få forskelle, jf. nedenfor. Afhjælpningspligt Det antages, at køberen i højere grad end ved faktiske mangler kan kræve naturalopfyldelse (afhjælpningspligt), og det er også antaget, at sælgeren kan afværge misligholdelsesbeføjelser ved sin afhjælpningsret. Dette gælder dog ikke ved umulighed eller hvis opfyldelse overstier offergrænsen (dvs. er forbundet med uforholdsmæssige omkostninger for sælgeren). Ophævelse Her må man sondre mellem vanhjemmel og delvise retsmangler. Foreligger der vanhjemmel er der som udgangspunkt væsentlig misligholdelse. Dette kan undtagelsesvist fraviges, såfremt der er tale om en kortvarig forsinkelse. Foreligger der delvis retsmangel, beror ophævelsesadgangen på en almindelig væsentlighedsvurdering, jf. f.eks. FED 2010.136 Ø ("Hestegrund"). Erstatning Her må man sondre mellem vanhjemmel og delvise retsmangler. Foreligger der vanhjemmel hæfter sælgeren som udgangspunkt på objektivt grundlag. Dette gælder dog ikke for efterfølgende vanhjemmel (dvs. opstået efter aftaleindgåelsen). Her beror vurderingen på culpa, jf. f.eks. U 1973.438 H ("Ekspropriationsadgang"). Foreligger der delvis retsmangel hæfter sælgeren på et culpaansvar. Forholdsmæssigt afslag Her må man sondre mellem vanhjemmel og delvise retsmangler. Foreligger der vanhjemmel er udgangspunktet, at man ikke kan kræve afslag. Dette gælder ikke, hvis vanhjemlen angår en accessorisk ydelse, f.eks. en aftalt færdselsret over naboens grund. I så fald kan man gøre afslag gældende (dette kan da også være aktuelt, hvis et erstatningskrav overstiger offergrænsen). Foreligger der en delvis retsmangel, kan der gøres afslag gældende.
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Redegør helt generelt for sælgerens adgang til at ophæve.
Grundlæggende Ophævelse forudsætter væsentlighed. Heraf menes en objektiveret bedømmelse af, om misligholdelsen må anses væsentlig for sælgeren, og at køberen burde indse dette. Pensum drøfter, om det (udover væsentlighedskravet) skal være en yderligere betingelse for ophævelse, at sælgeren har fremsat påkrav. Dette mener CM ikke er tilfældet. Dog kan det have en betydning for væsentlighedsbedømmelsen.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for elinstallationsrapporten
Grundlæggende Reglerne om elinstallationsrapporter ligner væsentligt dem, som gælder ved tilstandsrapporter. Der er navnlig den forskel, at elinstallationsrapporten alene angår stikprøver af elinstallationer. Vand-, varme- og ventillationsinstallationer undersøges ikke, men sælgeren fritages alligevel for at hæfte for mangler i den henseende. Køberen kan rette krav i anledning af fejl mod et eventuelt ejerskifteforsikringsselskab. Elsintallatøren Det er den autoriserede elinstallatør, der udfærdiger elinstallationsrapporten. Undersøgelsen I modsætning til tilstandsrapporten, skal sælgeren ikke udarbejde et sælgeroplysningsskema. Elinstallatøren skal dog spørge sælgeren om elinstallationens funktionsdygtighed. Undersøgelsen er visuel og sker uden destruktive indgreb på ejendommen. Formålet er at undersøge, om bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og forskriftsmæssige. Undersøgelsen sker stikprøvevis. Baggrunden herfor er, at elinstallationer i almindelighed er skjulte og ikke umiddelbart synlige. Rapporten Rapporten er opbygget på følgende vis: - Risiko for stød (gult symbol med lyn) - Risiko for brand (rødt symbol med flammer) - Ulovlig elinstallation (sort forbudssymbol) - Undersøges nærmere (spørgsmålstegn) Retsvirkning Indhentelse af elinstallationsrapport har den retsvirkning, at sælgeren fritages for at hæfte for, at bygningens el-, varme- eller ventilationsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller ikke er i overensstemmelse med offentligretlige forskrifter, men sælgeren hæfter uændret for andre ulovlige bygningsindretninger over for køberen, når misligholdelsesbetingelserne herfor er opfyldt.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for culpabedømmelsen af sælgeren ifm. køberens krav på erstatning
Grundlæggende Sælgeren er undergivet en culpabedømmelse, hvor det afgørende er, om sælgeren har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Grad af culpaansvar Graden af skyld strækker sig fra dolus in contrahendo (hvor sælgeren bevidst fortier oplysninger, som han er bevidst om, er væsentlige) over grader af culpa in contrahendo (hvor sælgeren ved manglende agtpågivenhed undlader at oplyse om forhold, som han kendte, eller undlader at skaffe sig nærmer eviden om). Derudover skal man være opmærksom på, om forholdet er omfattet af LFFE, da sælgeren (forudsat denne har gjort brug af Huseftersynsordningen), kun kan ifalde ansvar for grov uagtsomhed. Objektiviseret culpabedømmelse Culpabedømmelsen er objektiviseret. Man forholder sig derfor ikke til den pågældende sælgers subjektive forhold, men snarere til, om sælgers adfærd har været tilsvarende en sædvanlig ejer. Dette vil ofte ske ved inddragelse af en skønsmand, hvoraf man spørger, om en ejer ved sædvanlig brug ville blive bekendt med eller burde få mistanke om...
D3. Køberens misligholdelse og sælgerens forsinkelse: Redegør for tidspunktet for overgivelse af parternes ydelser.
Grundlæggende hensyn Det afgørende er, at overleveringen af den faste ejendom samt betalingen sker betryggende og samtidigt mellem parterne. Overgivelse af den faste ejendom Den faktiske overgivelse af den faste ejendom giver ikke køberen nogen reel sikkerhed i henseende til sælgerens godtroende aftaleparter og retsforfølgende kreditorer. Køberen bør derfor have større interesse i den retlige overgivelse, som kræver et tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Samtidighedsprincippet er således knyttet til den retlige overgivelse af den fast ejendom. Deponering af købesum Det er traditionelt, at køberen deponere den kontante udbetaling, således at det deponerede beløb først kan og skal frigives til sælgerens fri råden, når der foreligger et endeligt tinglyst, anmærkningsfrit skøde. Ingen aftalt forfaldsdag Har parterne undtagelsesvist ikke aftalt nogen forfaldsdag for ydelserne er der to løsninger på dette: 1: Køberen betaler købesummen til deponering på vilkår om, at deponeringskontoen først skal frigives, når der foreligger endeligt skøde uden retsanmærkninger. 2: Køberen betaler kontantbeløbet mod samtidigt at modtage et allerede betinget tinglyst skøde.
D7. Retlige mangler: Redegør for delvise retsmangler
Grundlæggende om delvise retsmangler En delvis retsmangel er betegnelsen for, at køberen opnår adkomst til ejendommen, men ikke fuldt ud den ret til faktisk eller retlig råden over ejendommen, som han efter aftalen har krav på. Delvis retsmangel er udtryk for, at køberens faktiske eller retlige råden over ejendommen er begrænset, fordi tredjemand har en begrænset ret til at råde faktiske elle retligt over ejendommen. Pensum angiver følgende fire forhold som delvise retsmangler: 1. Privat faktisk råderet - Brugsret - Aftalt jordleje - Ret til parkering på ejendommen 2. Privat retlig råderet - Køberet - Forkøbsret - Udlæg i ejendommen 3. Offentligretlig regulering - Ekspropriation · UP: ikke en mangel · Jf. U 1973.438 H ("Ekspropriationsadgang") · Dette må være ejerens risiko - Byggeriets placering - Ejendommens fysiske fremtræden 4. Offentligretlige forbud eller vilkår for tilladelse - Konkrete aktiviteter · FED 2010.136 Ø ("Hestegrund")
D6. Faktiske mangler: Hvilke typer mangler falder under mangelsbegrebet?
Grundlæggende om mangelsbegrebet Mangelsbegrebet er ikke fastlagt ved lov. Udgangspunktet sker i kontraktmæssigheden; det der kan være en mangel for én køber, behøves ikke være en mangel for en anden køber. Mangelsbegrebet må således ske ude fra en konkret vurdering af hvad der er aftalt, hvad sælgeren har oplyst og hvad køberen har undersøgt. Individuelle og generelle mangler Individuelle mangler kan følge af, at køberen konkret har stillet krav til ydelsen, eller at sælgeren har givet et løfte om ydelsen, som ikke er opfyldt. Dette kan udspringe sig af aftalens ordlyd, tilkendegivelser mv. Generelle mangler er mangler, der ikke følger af konkrete vilkår, oplysninger eller forhandlinger. Disse er beskrevet som, hvad en køber med rimelighed kunne forvente. Udviklingsskader Materiale, som på tidspunktet var anerkendt, men som senere har vist sig uanvendelige. Disse fritager ikke sælger fra den almindelige mangelshæftelse. Efterfølgende mangler Mangler, der opstår efter aftaleindgåelsen men før overtagelsesdagen. Sælgeren hæfter for forringelser indtil overtagelsesdagen og er derfor også ansvarlig for efterfølgende mangler. Ulovlige bygningsindretninger Såfremt der er lavet ulovlige bygningsindretninger i strid med offentligretlige forskrifter udgør de en mangel. For boligkøb, der er omfattet af LFFE, foreslog udvalget, at sælgerens ansvarsfritagelse også skulle omfatte ulovlige bygningsindretninger. Dette var forsikringsselskaberne meget imod, da de mente det skabte en del usikkerhed. Resultatet blev, at sælgeren som udgangspunkt ikke er fritaget for ansvar ved ulovlige bygningsindretninger, medmindre disse er angivet i tilstandsrapporterne.
D7. Retlige mangler: Hvilken retlig betydning har det at sondre mellem vanhjemmel og delvis retsmangler?
Grænsedragningen mellem vanhjemmel og delvise retsmangler har alene betydning i henseende til ansvarsgrundlaget for erstatning, idet der gælder et objektivt ansvar for vanhjemmel, hvori det er en culpabedømmelse for andre retlige mangler.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Hvad er retsstillingen angående ansvarsgrundlaget, hvis sælgeren har ydet en garanti?
Hvis sælgeren har ydet en garanti/tilsikring, skal der ikke foretages en culpabedømmelse. Sælgeren hæfter i så fald på objektivt ansvar (også i forhold, der er omfattet af LFFE). Garantien kan enten opstå ved et konkret aftalevilkår eller via sælgers adfærd. Afgørende er ved denne vurdering, om sælger har afgivet en oplysning eller adfærd, som med rette har givet køberen en forventning om, at forholdet er tilsikret.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for sælgerens tilregnelse for ansvar.
I almindelige obligationsretlige vurderinger, skal der foretages en culpabedømmelse af sælgeren. For forhold, der er omfattet af Huseftersynsordningen, skal sælgeren have handlet groft uagtsomt eller svigatigt. Simpel uagtsomhed er således ikke tilstrækkelig. Særligt sondringen om, hvorvidt forholdet angår en bygningsdel eller ej har stor betydning for køberens bevisbyrde for sælgerens tilregnelse, jf. eksempelvis U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine"), hvor forholdet ikke var omfattet af sælgerfritagelsen i LFFE, hvormed simpelt uagtsomhed var tilstrækkeligt.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for køberens muligheder for at tilbageholde købesummen og modregne købesummen.
Ikke berettiget Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforenings (DE) vilkår, er køberen ikke berettiget til at tilbageholde købesummen. Tilsvarende mener CM, at det bør være muligt at modregne i købesummen. Hensynene bag Hensynene bag ovenstående er, at manglen på dette tidspunkt formentlig ikke er tilstrækkelig klart (særligt ikke, hvis sælgeren modsætter sig). Køberen kan ved at undlade at præstere vederlaget kontraktmæssigt bringe både handlen, sælgeren og tredjemand i alvorlige vanskeligheder: Købesummen er i almindelighed bestemt for anvendelse til indfrielse af pantegæld, som køberen ikke skal overtage, og sælgeren kan fratages muligheden for at opfylde sine betalingsforpligtelser.
Den fysiske planlægning: Redegør for kommuneplaner
Kommuneplanen udarbejdes for en 12-årig periode på grundlag af en samlet vurdering af den forventede udvikling i kommunen. Kommuneplanen skal indeholde retningslinjer for en konkrete planområder, såsom arealdisponering til byzoner og sommerhusområder mv. En kommuneplan har ingen umiddelbar retsvirkning for borgeren.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for de grundlæggende betingelser for, at Huseftersynsordningen skal finde anvendelse
Køb Loven gælder for køb af fast ejendom. Derimod er gaver, lejeforhold eller lignende ikke omfattet. Vederlagets karakter er uden betydning, og såfremt en ejendom indgår i vederlaget (mageskifte), er det fortsat et "køb". Fast ejendom Omfattet af reglerne om Huseftersynsordningen er fast ejendom med en færdigopført bygning, der lovligt kan tjene som bolig. Fast ejendom i LFFE kap. 1 omfatter navnlig parcelhuse, sommerhuse, ejerlejligheder og enfamiliesejendomme. Bygning Sælgeren fritages for at hæfte for visse mangler ved bygningen. Det bliver ofte afgørende, om skaden foreligger i en bygningsdel, hvor ejerskifteforsikringen hæfter. Er det omvendt ikke en bygningsdel, hæfter sælgeren for mangler efter almindelige obligationsretlige regler. Sælgeren hæfter derfor for mangler vedrørende jordens bæreevne, jordforurening, stikledninger mv. Bolig Huseftersynsordningen finder anvendelse på ejendomme, der hovedsageligt har været anvendt til beboelse for sælgeren, eller som hovedsageligt skal anvendes til beboelse for køberen.
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for grundlaget for ejerskifteforsikringens dækning.
Køberens mangelsdækning er reguleret i mindstedækningsbekendtgørelsen, der udtrykker den mindstedækning, som en køber skal have, hvis sælgeren skal være frigjort for sin hæftelse. Forsikringsdækningen - og undtagelserne - er beskrevet i bilag 1 til mindstebekendtgørelsen. Denne beskrivelse af forsikringsdækningen er dermed grundlaget for rette krav mod ejerskifteforsikringen. Der kan dog være aftalt tillægsdækning.
D3. Køberens misligholdelse og sælgerens forsinkelse: Gennemgå køberens primære forpligtelser ved ejendomshandler.
Køberens primære forpligtelser er om følgende: 1) Kontant betaling Køberen skal deponere den aftalte købesum i en konto i sælgers navn. Frigivelsen vil herefter ske mod tinglyst og anmærkningsfrit skøde. Ofte deponeres kun en procentdel af købesummen, hvorefter der stilles krav om bankgaranti for den resterende betaling. 2) Sikkerhedsstillelse Køber skal stille bankgaranti for den resterende købesum, som ikke er deponeret. Bankgarantien dækker kun efter sin ordlyd, men er i dag i et væsentligt omfang standardiseret. 3) Overtagelse af indestående lån og forpligtelser Hvis der er tale om en finansieret handel, skal køber overtage de indestående lån og forpligtelser i ejendommen. Dette omfatter lån, servitutter, rådighedsbegrænsninger mv. Dette har stor betydning for sælgeren, idet sælgeren hæfter herfor indtil der er sket endelig overdragelse af ejendommen.
Aftalen: Redegør for køberet, forkøbsret og tilbagekøbsret
Køberet En køberet er en option for den berettigede til at erhverve den faste ejendom på de nærmere fastsatte vilkår. Særlige reguleringstemaer er tidsbegrænsning, vederlag, ejendommens faktiske og retlige stand. Derudover bør parterne - ligesom ved de nedenstående vilkår - sikre, at vilkåret er tinglyst. Forkøbsret I modsætning til køberetten, indtræder den berettigedes rettighed først, når sælgeren enten selv vil afhænde den faste ejendom eller når tredjemanden afgiver sit bud. I så fald har den berettigede en fortrinsret til at erhverve ejendommen. Tilbagekøbsret En tilbagekøbsret er sælgerens ret til at generhverve den faste ejendom. Et sådant vilkår kan blive aktuelt, hvis sælgeren forventer, at køberen foretager en række arbejde på ejendommen. Såfremt køberen ikke udfører arbejdet helt eller delvist, kan sælgeren i medfør af tilbagekøbsretten have ret til at generhverve den faste ejendom.
Aftalen: Hvad er et licitationssalg og et salgstilbud?
Licitationssalg Ved licitationssalg af fast ejendom forstås udbud af fast ejendom til en lukket eller ubestemt kreds af potentielle købere. I almindelighed vil der være fastsat en tidsfrist for at afgive købstilbud. Et licitationssalg betegnes også som budrunde. Man foretager licitationssalget ved at fremvise ejendommen og derefter modtage bud i en lukket kuvert. Licitationssalg anses som en opfordring til at gøre tilbud, og er ikke lovreguleret. Et licitationssalg er ikke det samme som en auktion, idet en auktion ikke kun indebærer bud, men tillige overbud. Salgstilbud Et salgstilbud er sælgerens tilbud til en potentiel køber om at erhverve den faste ejendom. I modsætning til et licitationssalg, er et salgstilbud formuleret som et aftaleretligt tilbud og konkretiseret til at det er egnet til at danne grundlag for køberens accept.
D15. Forurening: Redegør for virksomheder med miljøgodkendelse.
Listevirksomheder Forurenende virksomheder skal ansøge om en miljøgodkendelse. Sådanne forurenende virksomheder betegnes som "listevirksomheder". Listevirksomhederne er anført på en liste udstedt af miljøministeren og er f.eks. større produktions- og kemikalievirksomheder, men kan også være mindre specifikke virksomhedstyper. Ansøgning En listevirksomhed er pligtig til at ansøge om miljøgodkendelse inden virksomheden anlægges. Endvidere skal der indhentes godkendelse, inden driften udvides bygningsmæssigt eller driftsmæssigt. Foruden ansøgning om miljøgodkendelse vil det være nødvendigt at iværksætte en miljøvurderingsprocedure med henblik på at opnå en tilladelse til at påbegynde projektet. Godkendelsesvilkår
Den fysiske planlægning: Redegør for lokalplaner
Lokalplanpligt: Der er lokalplanpligt ved større bygge- og anlægsarbejder, nedrivninger og udstykninger, jf. planloven. I disse tilfælde kan der pålægges ejeren at yde bistand til planarbejdet. Der er intet til hinder for, at en lokalplan alene omfatter én ejendom, hvis blot den er planmæssigt begrundet, hvilket vil sige, at begrundelsen er støttet i planloven. Retsvirkninger af lokalplaner Lokalplaner er - modsat til andre planer - umiddelbart bindende for hver enkelt grundejer inden for planområdet Virkningen af en lokalplan angår ikke ejerens hidtidige råden: Ejeren kan bruge sin ejendom uændret som hidtil. Udgangspunkt er, at hvis den uændret brug midlertidigt ophører, kan den genoptages, forudsat genoptagelsen sker inden for 3 år. Hvis ikke, fortabes genoptagelsesretten. Derimod angår den lokalplan den fremtidige råden: Der kan ikke bygges, tilbygges eller opnås tilladelser til andre faktiske eller retlige dispositioner i strid med planen. Kommunen skal virke for planens opfyldelse. Kommunen kan ekspropriere fast ejendom og rettigheder over fast ejendom.
D7. Retlige mangler: Redegør for mangelskonstitutionen ved retlige mangler
Mangelskonstitutionen kan udspringe af nedenstående: Aftalen Hvis den retlige indskrænkning fremgår af aftalen, har sælgeren opfyldt sin loyale oplysningspligt. Køberen vil højst sandsynligt fortabe sine misligholdelsesbeføjelser under henvisning til utilstrækkelig undersøgelse, jf. f.eks. U 2005.194 H ("Kommunens forkøbsret"). Hindringer ifølge lov Undertiden vil lovgivningen indeholder bestemmelser, der konkret indebærer, at køberen ikke opnår den ret, som aftalen skulle give ham. Hvis køberen f.eks. ikke opfylder erhvervelsesbetingelserne, kan køberen som udgangspunkt ikke erhverve ejendommen. En købers manglende opfyldelse af disse betingelser er åbenbart ikke sælgermisligholdelse. Indestående lån Hvis køberen skal overtage indestående lån i ejendommen, bærer køberen som udgangspunkt risikoen for, at han opnår den fornødne kreditgodkendelse fra kreditor. Dette fraviges, hvis sælgeren i udbuddet af ejendommen har lovet køberen, at denne kunne overtage et lån, selvom dette faktisk ikke var muligt. I så fald kan der dels foreligge en fuldstændig retsmangel til det tilsagte lån, dels en delvis retsmangel i ejendomsoverdragelsen. Cavaet emptor Sti over ejendom, udlejningsejendomme mv. Henvis til FED 2010.136 Ø ("Hestegrund") smh. U 2004.1530 H ("Identifikation med advokat")
Naboretten: Hvad er retsgrundlaget for naboretten?
Naborettens regler er uskrevne retsregler skabt gennem retspraksis. Hensynet til ejerens ret til at råde over sin ejendom skal afvejes ud fra hensynet til andre ("Vi skal alle kunne være her").
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Redegør for retsgrundlaget for ejerskifteforsikringens dækning.
Normalt reguleres et forsikringsselskabs udbetaling af erstatning af forsikringsaftaleloven, men der er fastsat særlige regler i mindstedækningsbekendtgørelsen, der tilsidesætter principperne i forsikringsaftaleloven på nogle punkter.
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Redegør for udmålingsreglerne for ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling.
Nyværdi Det almindelige forsikringsretlige princip er, at forsikringstageren ikke skal beriges. Der skal dermed ske fradrag af køberens nyværdi ("nyt for gammelt"). Ved erstatning i medfør af en ejerskifteforsikring, skal udgangspunktet ske i nyværdien. Heraf dækker forsikringen omkostningerne uden fradrag af nyværdien (dog med fradrag af selvrisikoen). Fradrag for slid og ælde I forsikringsretten vil der ske fradrag for slid og ælde. For ejerskifteforsikringerne, fastsætter mindstedækningsbekendtgørelsen via en tabel, hvordan afskrivninger skal foretages på bygningsdele. For de bygningsdele, der ikke er omfattet af afskrivningstabellen, vil disse skulle erstattes med nyværdien. Maksimering af dækning Det samlede erstatningsbeløb i forsikringsperioden er maksimeret til købesummen med fradrag af grundværdien.
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Hvad er nyværdien og skadesdagen?
Nyværdi Ved nyværdien forstås det beløb, som det på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigede som nyt med samme byggemåde på samme sted. Skadesdagen Det er ikke et klart begreb i henseende til ejerskifteforsikringen, hvor skadens indtræden ofte kan beskrives som en skadesudvikling i bygningen, der fremkommer over tid, fordi nogle forhold i bygningen selv er uhensigtsmæssige.
Begreb: Approbation
Når man afventer på godkendelse fra Geodatastyrelsen om udstykning af en grund samt tildeling af matrikelnummer.
Naboretten: Redegør for naboretten og forurening
Offentligretlig regulering Naboretten udgør baggrundsretten, der kan understøtte den forulempedes krav. De fleste gener vedrørende forurening er imidlertid undergivet offentligretlig regulering. Dette indebærer, at der ikke synes muligt at få dom for ophør af den udøvede virksomhed. Der er imidlertid intet til hinder for at opnå erstatning, uanset om der foreligger godkendelse eller ej. Omvendt kan en borger kræve indgreb fra forvaltningsmyndighedernes side. Den der overtræder offentligretlige forskrifter, herunder vilkårene for en miljøgodkendelse, vil der formodningsvist være tale om en påregnelig skade. Modsat, er det faktum, at der ikke er handlet i strid med den offentligretlige regulering ikke nok til ikke at statuere et ansvar. Vedkommende kan altså stadig ifalde et naboretligt ansvar. Den naboretlige tålegrænse ved forurening Naborettens tålegrænse finder også anvendelse på forurening. Heraf kan der peges på tre kriterier: 1. Generel væsentlighed: Virkninger, der er uacceptable efter almindelige opfattelser. 2. Speciel væsentlighed: Der er uacceptable virkninger efter dette områdes karakter, f.eks. støj- eller støvforurening i et boligområde. 3. Konkret væsentlighed: Virkninger, der krænker den konkrete nabos berettigede forventninger, der kan have støtte i eksempelvis en servitut.
Begreb: Redegør for omfanget af en fast ejendom
Omfanget af en fast ejendom følger af traditioner og er i nogen udstrækning reguleret af DE's standardvilkår. Konkrete vilkår om, hvad der medfølger, kan blive tillagt betydning, eksempelvis at gardinerne medfølger.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for oplysningspligten af fortrydelsesretten.
Oplysningspligt Formidleren (samt sælgeren) har en oplysningspligt over for køberen. Fortrydelsesretten skal oplyses ved at vedhæfte et særskilt dokument herom. En overtrædelse af oplysningspligten indebærer, at formidleren kan blive pålagt bøde. Køberen vil fortsat bibeholde sin fortrydelsesret. CM diskuterer, hvilke civilretlige følger, en tilsidesættelse af oplysningspligten kan have. CM har svært ved at se, at tilsidesættelsen kan være så væsentlig, at den kan medføre ophævelse, men der kan vel godt komme erstatningskrav fra K - dog kun i særlige tilfælde.
Hævd: Hvilke hævdsformer er der?
Ordinær hævd og alderstidshævd Ordinær hævd: Denne stiftes ved råden gennem 20 år, jf. DL 5-1-1. Alderstidshævd: Denne er anerkendt i retspraksis efter råden igennem en alderstid, 40-50 år. Ejendomshævd Udtryk for, at den hævdende opnår en ejers rettighed over en ejendom eller en del af en ejendom. For at opnå denne stilling skal den hævdende have udøvet en faktisk råden over arealet, som svarer til en ejers. Servituthævd En servitutret, hvoraf en råden fører til ejendomshævd. Frihedshævd Når hævden ikke har kunne gennemføres i en hævdstid. Det er ikke et spørgsmål om den hævdendes ikke-råden, men om at den hævdende ikke har haft mulighed for at råde i en hævdstid.
D9. Aftalt ansvarsregulering: Redegør for de vurderingsmomenter der indgår i vurderingen af, om en ansvarsfraskrivelse skal tillægges retsvirkninger eller ej.
Pensum behandler følgende momenter: 1. Rimelighedsbetragtninger 2. Har sælger handlet culpøst/forsømt sin oplysningspligt Den sælger, der har handlet culpøst, kan ikke støtte ret på et ansvarsreguleringsvilkår, jf. f.eks. U 2009.1636 V ("Vand i kaffemaskine") og U 1973.413 H ("Blød bund til P3") 3. Ordlyden af vilkåret Er aftalens vilkår nærmere forhandlet, eller er et ansvarsreguleringsvilkår klart tilkendegivet, kan vilkåret forpligte køberen, navnlig hvor denne har haft en reel mulighed for at tage højde herfor i sin købsbeslutning og i forhandlingerne om købet, jf. f.eks. U 2004.769 H ("Oplysning om revner"). 4. Købesummen Det kan indgå i bedømmelsen, om ansvarsreguleringsvilkåret har givet anledning til en vederlagsdeduktion, altså om købesummen er fastsat under hensyn til ansvarsreguleringsvilkåret. Reduktionen af købesummen skal stå i forhold til køberens risiko. 5. Parterne Det er en forudsætning, at køberen ud fra samtlige omstændigheder også bør indse rækkevidden af vilkåret. Det klare vilkår il ofte være bindende for køberen, såfremt parternes indbyrdes styrkeforhold er lige. Har sælgeren misbrugt sin stærke forhandlingsposition til at opnå et vilkår, der stiller køberen urimeligt ringe, vil vilkåret i almindelighed ikke være gyldigt. 6. Ejendommens og manglens karakter Er manglen særdeles betydelig, kan det antagelig indgå i afvejningen og føre til, at det konkret ikke er rimeligt at fastholde vilkåret, men omvendt foreligger et tilfælde, hvor Højesteret fandt at en mangel, hvis udbedring oversteg købesummen, ikke indebar tilsidesættelse af vilkåret, jf. U 2004.769 H ("Oplysning om revner"). .
D3. Køberens misligholdelse og sælgerens forsinkelse: Redegør for køberens finansiering af ejendomskøb
Pensum oplister tre måder at finansiere på, hvor en kontanthandel er den mest forekomne. Finansieret handel Herved forstås, at køberen overtager den indestående restgæld til kreditorerne i den faste ejendom. Nybelånt finansieret handel Her optager sælgeren realkreditlån til brug for køberens finansiering, og at der blev oprettet private pantebreve med henblik på, at disse af sælgeren blev solgt til professionelle pantebrevsinvestorer. Denne model anses i dag for værende upraktisk. Kontanthandel Her sammensætter køberen med egen kreditor (ofte køberens egen bank) en finansiering, hvorefter sælgeren overdrager ejendommen ubehæftet til køberen. En typisk sælger har indestående hæftelser i ejendommen, som indfris via køberens finansiering. På denne måde kan køberen vælge, hvilke lånetyper han skal være forpligtet af i fremtiden (da han formentlig selv er nødsaget til at skaffe kreditorer). Kontanthandel er den mest omfattende finansieringsmulighed i dag.
Den fysiske planlægning: Redegør for planhierarkiet
Planlægningen varetages af forskellige myndigheder, der varetager forskellige hensyn og detaljeringsgrader. Der er tale om et planhierarki, hvor ingen plan må stride mod en trinhøjere plan. Miljøministeren er ansvarlig for landsplanlægningen, hvilket sker ved udstedelse af landsplaner. Kommunerne varetager udarbejdelse og vedtagelser af kommuneplaner og lokalplaner. 1. Landsplaner 2. Kommuneplaner 3. Lokalplaner
D15. Forurening: Hvem er pligtssubjektet ved forurening fra en fast ejendom?
Pligtssubjektet kan være én af følgende : 1. Ejeren af den faste ejendom, 2. Operatøren, der er en fysiske eller juridiske person, der driver virksomheden, 3. Forureneren, der er den, der har forårsaget forurening. Disse kan udgøre den samme juridiske person, men ved leje- og brugsaftaler, ejerskifte af virksomhed eller af ejendom kan sondringen have stor betydning.
Servitutter: Hvordan kan en servitut stiftes?
Privatretlig og offentligretlig servitut En servitut kan enten stiftes privatretligt eller offentligretligt. En privatretlig servitut kan stiftes gennem aftale, testamente, gave, hævd mv. En offentligretlig servitut kan stiftes ved en offentlig myndigheds forvaltningsakt. En forvaltningsakt kræver lovhjemmel, jf. legalitetsprincippet. Vær opmærksom på, at rådighedsbegrænsninger, der følger af loven ikke er servitutter - disse er blot almindelige reguleringer. En offentligretlig servitut vil derimod udspringe sig af en myndighedsbeslutning. Privatretlige servitutter skal tinglyses Privatretlige servitutter skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod kreditorer og godtroende aftaleerhververe, jf. TL § 1. En offentligretlig servitut skal i princippet også tinglyses, men lovgivningen kan konkret fastsætte, at disse er forpligtende mod enhver uanset tinglysning. Det er en betingelse, at dokumentet angiver den påtaleberettigede. Den påtaleberettigede er den, der kan kræve servitutten håndhævet. Det er ikke et krav, at der anføres navngivne fysiske eller juridiske personer, men der må ikke være tvivl om, hvem der har retten. Ofte angives påtaleberettigede som "den til enhver tid værende ejer af matr. nr. ...".
Ejendommens dannelse og registrering: Redegør for ejendommens omfang
Problemstilling Ejendommen er et jordareal. Jorden er værdiløs, hvis ejeren eller brugeren hverken må grave, have bygninger, planter, mennesker eller færdsel mv. på ejendommen. Omvendt er der ikke en fri ret til at anvende ejendommen ned- eller opad. Afgrænsning nedad Ejendommen omfatter ofte jord, sten, sand, grus mv. som er naturligt forbundet med arealet. Hvis der derimod sker en fysisk udskilning, bliver det til løsøre, som ejeren ikke har en fri råderet over. Ejeren skal sikre godkendelse, før han kan erhverve råstofferne. Ejeren har dermed ejendomsretten til de øvre lag af grunden, men ejere kan ikke frit indvinde disse. Ejendomsretten omfatter ikke grundvand, der anses for et fællesgode. En ejer må opføre bygninger under jorden i overensstemmelse med bygningslovgivningen. Endvidere vil naboretlige grundsætninger begræsne ejeres råden i dybden, idet støj, rystelser mv. ikke må overstige tålegrænsen. Staten har ret til udnyttelse af de dybere lag, f.eks. til at anlægge en metro eller en tunnel. Dette giver anledning til mange problemer, da der er tale om en uspecifik afgrænsning. Afgrænsning opad Enhver beplantning på ejendommen anses for en del af ejendommen. Bygninger på ejendommen er en del af denne. Dette gælder også for alt tilbehør i medfør af TL § 38. Løsøre på ejendommen er ikke en del af denne, medmindr eder er tale om noget der har en vis fast og varig tilknytning til ejendommen. De naboretlige regler kan begrænse råden i højden, idet der kan forekomme gener i form af eksempelvis skygge eller indbliksgener. Afgrænsning til kysten Udstrækningen går til havstokken, hvilket er skellet mellem land og vand ved dagligt vande. Uden for havstokken findes ingen privat ejendomsret, og råderetten tilkommer staten. Ejeren skal i øvrigt tåle, at offentligheden færdes til fods og har kortvarigt ophold på stranden. Søer og vandløb Søer på en fast ejendom tilhører ejeren. Vandløb gennem en ejendom tilhører ejeren. Ejeren skal sikre vandløbets vedligeholdelse.
Ekspropriation: Redegør for de kriterier, der indgår i vurderingen af, om der foreligger ekspropriation eller blot en almindelig regulering. Hvilken betydning har grænsedragningen?
Problemstilling Spørgsmålet er, hvornår der foreligger ekspropriation. Dette er et vanskeligt spørgsmål, og grænsen er ikke skarp. Grundlovsbeskyttelsen angår alene pligten til at afstå sin ejendom, men ikke almindelig regulering af miljøbelastning, adfærd, anvendelse mv. Vurderingskriterier Afgørelsen af, om der foreligger ekspropriation eller blot en almindelig regulering afhænger af følgende kriterier: 1. Om indgrebet er konkret 2. Hvilke samfundsmæssige hensyn der varetages 3. Om der sker overførsel af ejendomsret 4. Indgrebets intensitet Konkret indgreb Et konkret indgreb kan anses for ekspropriation. Heraf skal der tages hensyn til, om indgrebet angår mange eller få. Karakteren af samfundsmæssige hensyn En ekspropriation skal bero på samfundsmæssige hensyn: Hvis der eksempelvis er tale om anlægsarbejder, herunder til udbygning af infrastrukturen, vil det tale for ekspropriation. Hvis der derimod er tale om at afværge en sakde, f.eks .afværge forurening, vil det i almindelighed være en erstatningsfri regulering. Dette gælder eksempelvis påbud og forbud efter miljølovgivningen. Overførsel af ejendomsret Jo højere grad en rådighedsindskrænkning får karakter af en overførsel af ret fra ejeren til myndighederne, jo mere får det karakter af ekspropriation. Intensitet Jo mere intenst et indgreb i ejerens ret er, jo mere peger det i retning af, at der foreligger ekspropriation. Se f.eks. FED 2014.15 Ø ("Sure bådejer") Betydning af grænsedragningen Modsat ekspropriation er almindelig regulering i udgangspunktet erstatningsfrit, men kan indebære erstatning, hvis der er lovhjemmel herfor eller ifølge de erstatningsretlige regler. Indgrebet i ejednomsretten kan derfor opdeles i ekspropriation mod fuld erstatning, almindelig regulering mod erstatning og almindelig regulering uden erstatning.
D15. Forurening: Redegør for kontrollen af virksomheder, der ikke er listevirksomheder.
Påbud Reguleringen sker kun her ved påbud. Sådanne påbud kan bestå i: - Forureningsbegrænsende foranstaltninger - Forbud mod aktivitet - Lovliggørelsespåbud - Undersøgelsespåbud Adressat for påbuddet Adressaten er som udgangspunkt operatøren, dvs. den aktuelle driftsherre. Såfremt der sker en virksomhedsoverdragelse, vil den nye virksomhedsejer succedere i miljøgodkendelsen, hvis påbuddet angår den fremtidige drift.
D15. Forurening: Hvilke fire typer påbud kan man få ved forurening fra en fast ejendom?
Påbud om forureningsbegrænsning: Denne angår at nedbringe/begrænse forureningen til et fastsat niveau. Lovliggørelsespåbud: Angår retshåndhævelsen af loven. Hvis ikke dette efterleves, kan der indtræde sanktioner. Undersøgelsespåbud: Angår en handlepligt for adressaten til at undersøge et forhold. Tålepåbud: Angår at en ejer skal tåle visse foranstaltninger til at undersøgelse og forurening.
Generelt: Redegør for LFFE's anvendelsesområde
Reglerne gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.
Begreb: Hvad er forskellen på resolutiv og suspensiv betingelse?
Resolutiv betingelse En resolutiv betingelse indebærer, at retten retten falder bort, hvis betingelsen indtræder. Suspensiv betingelse En suspensiv betingelse indebærer, at virkningen af den pågældende retshandling først indtræder, når betingelsen indtræder. I tilfælde af en suspensiv betingelse vil retten først være gældende, når betingelsen indtræder.
Aftalen: Redegør for problematikken angående forpligtende passivitet og mundtlige aftaler.
Retlige regulering Den retlige regulering af udbuddet af en ejendom fremtræder forskelligt i bolighandler og i andre handler. I bolighandler er der krav om, at ejendomsformidleren skal udarbejde bl.a. salgsopstilling og udkast til købsaftale. Samme lovmæssige krav gælder ikke ved andre handler. Såfremt der inddrages en ejendomsformidler i andre handler, vil vedkommende dog være underlagt god ejendomsmæglerskik. Kan man blive forpligtet af at være passiv? Der er ikke retspraksis, hvori der er blevet konstateret forpligtende passivitet. Derimod er der set, at domstolene har fastholdt aftaler på grundlag, som ikke nødvendigvis har indebåret den traditionelle skriftlig tilbud-accept. Opsummering Det kan formentlig opstilles som en almindelig regel, at der må foreligge bevis eller sandsynliggørelse for: 1. at der forinden foreligger et fyldestgørende skriftligt grundlag, der efter omstændighederne fordrer en præcis og detaljeret skriftlig aftaletekst, 2. at indholdet af de foreliggende dokumenter er forstået af den aftalepart, der forpligtes, f.eks. at komplicerede aftaler er gennemgået med en rådgiver, og 3. at parterne er enige om dette grundlag for at handle på tidspunktet for den forpligtende disposition (mundtlig tilkendegivelse, e-mail etc.). Der er principielt formfrihed ved indgåelsen af aftaler om overdragelse af fast ejendom, men området er særdeles snævert. En udelukkende mundtlig aftale vil forventeligt ikke blive anerkendt.
D8. Direkte krav: Hvad er sammenfatningen for direkte krav?
Retstilstanden angående direkte krav er usikker. Der er derfor ingen klare regler herom. Dog ser man i væsentligt omfang, at der inddrages rimelighedsbetragtninger i vurderingen af adgangen for direkte krav. Direkte krav kan støttes på flere teorier, men ingen teori kan forklares på alle retssager. Den, der rejser kravet, kan frit vælge, hvilket synspunkt kravet skal støttes på. Der er et grundlæggende spørgsmål, som ikke er besvaret i nyere praksis: Kan P1 blive ansvarlig, hvis dennes ydelse er kontraktmæssig (efter aftalen med P2)?
Hævd: Hvad er retsvirkningen af, at der indtræder hævd?
Retsvirkningen af hævd er, at retten stiftes for den hævdende. Hævden vil have prioritet forud for alle tinglyste og utinglyste rettigheder, herunder pant, og i almindelig bortfalder alle andre rettigheder, der strider mod den vundne hævd. Hævden kan omvendt ekstingveres af en godtroende køber, og for at hindre dette skal hævdserhvervelsen som udgangspunkt tinglyses på ejendommen. For at få en hævd tinglyst kræves en erklæring med ejerens anerkendelse eller en dom.
Ekspropriation: Redegør for det beskyttede gode ved ekspropriation.
Retten GRL § 73 anvender ordet "ejendomsretten", men bestemmelsen rækker videre end ejendomsret i snæver forstand. Ejendomsret En ejer, der har ejendomsret, er omfattet af bestemmelsen. En definition på ejendomsret er en ret til almindelig råden over et formuegode i enhver henseende. Der er enighed om, at det ikke er muligt udtømmende at angive ejendomsrettens eksakte indhold. Begrænset ret Retten i medfør GRL § 73 omfatter også begrænset rettigheder, herunder eksempelvis panterettigheder, rådighedsservitutter og brugsrettigheder. Det antages derimod, at tilstandsservitutter ikke er omfattet af bestemmelsen. Disse rettigheder kan bortfalde ved en lovlig ekspropriation, men alene mod erstatning. Genstanden Der var oprindeligt størst fokus på fast ejendom fra lovgiver, men genstanden omfatter imidlertid ethvert formuegode af økonomisk værdi.
D7. Retlige mangler: Redegør for tinglysning
Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, jf. TL § 1. Sælgeren er forpligtet til at give køberen skøde på ejendommen, som kan tinglyses på ejendommen uden præjudicerende retsanmærkninger. Er køberens ret ifølge skødet stridende mod en tinglyst ret til tredjemand, skal skødet ved tinglysning have retsanmærkninger herom. Retsanmærkningens betydning Et skøde med retsanmærkninger om anden særskilt ret kan være udtryk for, at der foreligger en delvis retsmangel. Men anmærkningen er ikke nødvendigvis udtryk for en retsmangel: Eksempelvis hvis et tinglyst pantebrev først skal aflyses i forbindelse med køberens nye belåning, eller en anden tinglyst ret nu er opført. Omvendt kan der foreligge en retsmangel, selvom skødet er tinglyst uden retsanmærkning, idet der kan foreligge rettigheder i strid med aftalen eller begrænsninger af køberens råden over ejendommen, hvor tinglysning ikke er påkrævet, men retten er sikret med hjemmel i lov, eksempelvis brandforsikringspræmie, kommune- og lokalplaner mv.
D6. Faktiske mangler: Redegør de tidsmæssige betingelser for at gøre mangler gældende
Risikoens overgang - overtagelsesdagen En køber kan alene rejse krav mod sælgeren i anledning af en defekt, der var til stede ved risikoovergangen, normalt overtagelsesdagen. Skadeårsagens betydning Skadeårsagens betydning har væsentlig betydning. Såfremt skaden opstår efter risikoens overgang, men skyldes eksempelvis dårlig udførelse, vil køberen alligevel kunne gøre et ansvar gældende. Dette er ude fra den betragtning, at køberen ikke har accepteret denne ukendte risiko. Modsat gælder, at køberen ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende, såfremt der opstår en følge på baggrund af almindelig slide og ælde. I den henseende har køberen accepteret risikoen. Brandforsikring Sælgeren bærer risiko for skader omfattet af brandforsikringen indtil overdragelsen er sket.
D10. Auktion: Redegør for hvilke misligholdelsesbeføjelser, som køberen ved en tvangsauktion kan gøre gældende.
Samlet er det en følge af selve auktionen, at auktionskøberens beføjelser i anledning af faktiske mangler er særdeles beskedne. Auktionskøberen kan i tilfælde af væsentlige mangler, og hvor der ikke er gået lang tid, hæve auktionen. Auktionskøberen kan kræve erstatning af de professionelle aktører og den hidtidige ejer, når køberen kan bevise culpøs adfærd hos disse.
D6. Faktiske mangler: Redegør for selvbyg som faktisk mangel.
Selvbyg Når ejeren af en fast ejendom selv udfører byggearbejdet. Dette kan tillige omfatte arbejder udført med bistand fra venner (også selvom vennerne har håndværksmæssig uddannelse, forudsat der ikke er faktureret for arbejdet). Selvbyg er ikke i sig selv en mangel. Der gælder en skarp sondring mellem bolig- og erhvervshandler. For bolighandler, der er omfattet af LFFE, gælder der primært er oplysningsansvar, jf. f.eks. U 2013.239 V ("Sjusket selvbyg"), mens det primære i erhvervshandler er udførelsesansvaret. Når det er sagt, så spiller oplysningsansvaret også en sideløbende rolle i erhvervshandler. Man skal som selvbygger være opmærksom på, at der tilmed er en risiko for direkte krav, jf. U 2004.2496 V ("Direkte krav mod selvbygger").
Begreb: Hvad er selvsalg, og hvilken retlig betydning har det?
Selvsalg foreligger, når en sælger undlader at antage en ejendomsformidler til udbud af ejendommen, men selv vil forestå udbuddet for at spare omkostningerne. Retsvirkningen bliver, at ejendomsformidlingsloven ikke finder anvendelse. LFFE kan efter omstændighederne fortsat finde anvendelse på forholdet.
D10. Auktion: Redegør for auktionskøberens misligholdelse. Hvilke misligholdelsesbeføjelser kan følgelig gøres gældende?
Sikkerhedsstillelse Efter hammerslaget skal køberen straks stille sikkerhed over for fogedretten for opfyldelse af auktionsvilkårene. Sikkerhedens størrelse skal svare til de poster, som fremgår af auktionsvilkårene (herunder eksempelvis restancer, indkrævede hæftelser mv.). Stiller køberen ikke straks sikkerhed, ses der bort fra buddet, og auktionen genoptages. Fogedretten kan dog give højstbydende en frist på ikke over 7 dage til at stille sikkerhed, hvis der straks stilles sikkerhed for de omkostninger, der vil være forbundet med et nyt auktionsmøde. Betaling og forfaldstid Ifølge auktionsvilkårene skal restancer og ejerskifteafdrag erlægges 4 uger efter auktionens slutning. De anførte beløb skal betales til panthaverne. Overstiger buddet panthavernes tilgodehavende, skal den hidtidige ejer have del heri. Misligholdelsesbeføjelserne Der kan kræves en misligholdelsesauktion. Opfylder auktionskøberen ikke sine forpligtelser, kan enhver, der har retlig interesse heri, kræve auktionen ophævet og en ny auktion afholdt. Den misligholdende auktionskøber er erstatningspligtig i anledning af de tab, som panthaverne lider ved et eventuelt mindre bud på ejendommen ved misligholdelsesauktionen. Alternativt kan den berettigede kræve den stillede sikkerhed realiseret, hvis denne er indbetalt.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for formkravene i en bolighandel
Skrifltighedskrav Der er principielt intet skriftlighedskrav i bolighandler. Der ses dog imidlertid et skriftlighedsmiljø i hhv. ejendomsformidlingsloven og LFFE. Heraf påhviler det formidleren at udarbejde en salgsopstilling, give køberen skriftlig vejledning om fortrydelsesret samt udarbejde udkast til købsaftale. Derudover skal sælgeren også fremlægge en række rapporter for at opnå ansvarsfritagelse i medfør af LFFE § 2. Standardkøbsaftale Da der reelt ikke gælder et krav om skriftlighed, gælder der næppe et krav om, at der skal udarbejdes en standardaftale. Imidlertid er der ikke tvivl om, at ministeriet anser standardisering for kvalitet, og det er derfor hjemlet i ejendomsformidlingsloven, at Erhvervsstyrelsen kan fastsætte krav til opbygning, fremhævelser mv.
D8. Direkte krav: Definér direkte krav.
Som udgangspunkt gælder relativitetsprincippet, hvorefter parterne kun bliver forpligtet inter partes. Dette fraviges imidlertid efter reglerne om direkte krav. Selve begrebet er ikke entydigt fastlagt og er ikke reguleret ved lov. Det er vanskeligt at fastlægge almindelige betingelser for direkte krav. Der er dog to almindelige betingelser: 1) skadelidte skal have lidt et økonomisk tab, og 2) den hæftende part skal være forbundet med den skadelidte part gennem en kontraktkæde.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for udbud af boliger.
Som udgangspunkt sker salgsudbud af fast ejendom efter obligationsretten. Såfremt der er inddraget en ejendomsformidler, vil forholdet være omfattet af ejendomsformidlingsloven. Retsvirkningen heraf bliver, at formidleren skal sikre, at aftaleindgåelsen sker betryggende, herunder ved at varetage sit hverv omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik.
D10. Auktion: Redegør for mangelsbeføjelser efter tvangsauktion.
Såfremt en auktionskøber efter en tvangsauktion konstaterer, at den købte ejendom lider af mangler, rejser det spørgsmål om, hvorvidt auktionskøberen har misligholdelsesbeføjelser, og i bekræftende fald: hvilke og mod hvem. Den forpligtede Der foreligger ikke en aftale i sædvanlig forstand mellem ejeren og auktionskøberen. Alle vilkår, som auktionskøberen har indrettet sit bud efter, er fastsat af rekvirentens advokat og fogedretten, uden den hidtidige ejer har haft indflydelse herpå. Der kan formentlig rejses krav mod den hidtidige ejer, såfremt vedkommende har handlet culpøst, f.eks. ved selvbyg i strid med betydningsfulde forskrifter, jf. U 2004.2496 V ("Selvbyggerens tvangsauktion"). Der kan rejses krav over for de professionelle aktører ude fra et professionsansvar, jf. f.eks. U 2007.569 V ("Glemsom rekvitions-advokat"). Misligholdelsesbeføjelser Ophævelse Ophævelse er ikke muligt, såfremt manglerne viser sig længe efter auktionens slutning. Dette er begrundet i, at det vil være vanskeligt eller umuligt at genoptage auktionen. Erstatning og afslag Der kan ikke gøres afslag gældende over for professionelle aktører, da disse ikke er aftaleparter. Der kan derimod rejses erstatningskrav ud fra et professionsansvar. Sammenfatning om beføjelser Samlet er det en følge af selve auktionen, at auktionskøberens beføjelser i anledning af faktiske mangler er særdeles beskedne. Auktionskøberen kan i tilfælde af væsentlige mangler, og hvor der ikke er gået lang tid, hæve auktionen. Auktionskøberen kan kræve erstatning af de professionelle aktører og den hidtidige ejer, når køberen kan bevise culpøs adfærd hos disse.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for køberens egen skyld ved dennes erstatningsbeføjelse
Såfremt køberen har udvist egen skyld, vil det resultere i en nedsættelse eller bortfald af erstatningskravet. I denne henseende er det vigtigt at være opmærksom på, at køberen kan blive passiv identificeret med dennes rådgiver, jf. U 2004.1530 H ("Passiv advokat").
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Hvilken retslig betydning af det for ejerskifteforsikringen, at sælgeren har udvist grov uagtsomhed eller svig?
Såfremt sælgeren har udvist grov uagtsomhed eller svig, kan vedkommende ikke gøre sin mangelsfritagelse gældende, jf. LFFE § 2, stk. 5. Dobbelthæftelse - regres? Det kan ske, at sælgeren hæfter (grundet dennes svig eller grove uagtsomhed) og ejerskifteforsikringen hæfter (grundet en forsikringsdækket skade). Derfor kan køberen i princippet altid nøjes med at anmelde forholdet til den tegnede ejerskifteforsikring. I så fald kan ejerskifteforsikringen rette et regreskrav mod sælgeren.
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for sælger- og køberbeskyttelsen ved brug af Huseftersynsordningen
Sælgerbeskyttelsen Ved at gøre brug af Huseftersynsordningen overføres risikoen for visse bygningsmangler til forsikringsselskabet. Højesteret har gentagne gange anvendt dette grundlæggende princip som rettesnor for afgørelser, hvorefter forhold enten fortsat er omfattet af sælgerens hæftelse eller også er overført til ejerskifteforsikringens dækning. Køberbeskyttelsen Køberens beskyttelse er knyttet til en eventuel ejerskifteforsikringsdækning. Denne løsning virker umiddelbart attraktiv, derved at køberen ikke skal bevise betingelserne for at udøve mangelsbeføjelser, og ejerskifteforsikringen har i almindelighed betalingsevne. Den praktiske virkelighed for mange købere er, at ejerskifteforsikringen ofte afslår dækning.
D10. Auktion: Redegør for mangelsbeføjelser efter frivillig auktion.
Sælgeren har formentlig samme loyale oplysningspligt, som hvis ejendommen var solgt i den almindelige omsætning, idet denne sælgers valg ikke begrunder en anden retsstilling, og i øvrigt må udgangspunktet være, at denne sælger har samme kendskab til ejendommen som andre sælgere, der vælger sædvanlige afsætningsformer.
D6. Faktiske mangler: Redegør for sætningsskader som faktisk mangel.
Sætningsskader er ofte en følge af grundens manglende bæreevne (som kan være en selvstændig mangel). Sætningsskaderne kan stoppes ved yderligere fundering, som er yderst bekosteligt.
D15. Forurening: Redegør for erstatningsbeføjelsen ved forurening fra en fast ejendom.
Tabsopgørelsen I princippet kan ethvert økonomisk tab kræves erstattet. Dette følger de almindelige erstatningsretlige regler. Der er i medfør af miljøerstatningsloven sket en udvidelse, idet man nu også kan kræve erstatning for de omkostninger, som myndighederne har brugt på at undersøge. Ifølge miljøerstatningslovens § 2, er det beskyttede gode: 1. personskade og tab af forsørger, 2. tingsskade, 3. andet formuetab, og 4. rimelige omkostninger til afværgelse eller forebyggelse af skade eller til genopretning af miljøet. Ansvarsgrundlaget Udgangspunktet er et culpaansvar. Dette fraviges dog i følgende love, hvori der gælder et objektivt ansvar: 1. Miljøskadeerstatningsloven 2. Miljøskadeloven 3. Jordforureningsloven Lovene fraviges dog, hvis virksomheden har opnået en forureningstilladelse (forurener inden for dennes vilkår). I givet fald er virksomheden ansvarsfri. Miljøskadeerstatningsloven Der er fem betingelser, der skal være opfyldt, før loven kan anvendes: 1. der skal foreligge en forurening, 2. udgået fra en fast ejendom, 3. forureningen skal være forbundet med en aktivitet, der er angivet i lovens bilag 1, 4. forureningen skal ikke være forårsaget af en lovpligtig aktivitet, 5. forureningen skal følge af en erhvervsmæssig eller offentlig aktivitet. Miljøskadeloven En miljøskade er i denne lov en skade på jord, på vand eller på beskyttede arter eller naturarter. Betingelserne for at loven finder anvendelse er: 1. Der skal foreligge et påbud, 2. Miljøskaden skal være en følge af en erhvervsmæssig aktivitet.
D5. Køberens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for opgørelsen af det økonomiske tab ved erstatningsbeføjelsen.
Tabsopgørelsen afhænger af, om køberen kræver positiv opfyldelsesinteresse eller negativ kontraktinteresse. Positiv opfyldelsesinteresse Denne finder anvendelse, hvis køber fastholder købet (naturalopfyldelse). I givet fald skal køberen stilles som om, at ejendommen var kontraktmæssig, dvs. uden mangler. Principielt kan køberen kræve erstatning for udbedringsomkostningerne, men der vil ofte ske fradrag under hensyn til normallevetiden ("nyt for gammel"), hvorfor opgørelsen hurtigt bliver skønsmæssig af domstolene. En bagatel kan ikke danne grundlag for erstatning. Det kan begrundes ud fra det synspunkt, at en bagatelagtig defekt ikke udgør en mangel, men undertiden bliver defekten behandlet som en mangel, hvorefter en opgørelse med fradrag for levetidsforbedringer, nytteværdi og andre forhold fører til, at den er så bagatelagtig, at dette ikke kan danne grundlag for et erstatningskrav. Såfremt det ikke er muligt at foretage udbedringen, f.eks. hvis ejendommen lider af en arealmangel, vil tabet opgøres til køberens tabte handelsværdi. Negativ kontraktinteresse Denne finder anvendelse, hvis køberen hæver købet. I så fald kan køberen kræve, at han stilles som om, at han ikke var indgået i aftaleforhandlingerne, dvs. erstatning for omkostningerne forbundet hertil. Der skal dog ske fradrag af køberens nytteværdi!
D12. Huseftersynsordningens betingelser: Redegør for tilbud om ejerskifteforsikringen, vejledning om retsvirkningerne samt præmiebetalingstilbud.
Tilbud om ejerskifteforsikring Sælgeren skal inden aftalens indgåelse afgive oplysninger om ejerskifteforsikring til køberen. Oplysning om ejerskifteforsikring skal udgøre et konkret tilbud om en ejerskifteforsikring. Det er endvidere en betingelse, at køberen får tilbudt mulighed for at forlænge sin forsikringsperiode fra 5 til 10 år. Viser en mangel sig efter forsikringsperiodens udløb, er det alene køberens risiko. Køberen er frit stillet om han ønsker at antage tilbuddet eller ej. Dette har ingen betydning for sælgerens retsstilling, idet sælgeren ved at have givet tilbud om ejerskifteforsikring (og de øvrige betingelser) har opnået mangelsfritagelse. Vejledning om retsvirkningerne Sælgeren skal inden inden aftalens indgåelse have sikret sig, at køberen er bekendt med ejerskifteforsikringens retsvirkninger. I modsat fald gælder mangelsfritagelsen ikke, medmindre der er særlig grund til at antage, at køberen på anden måde var bekendt hermed. Præmiebetalingstilbud Fremlægger sælgeren tilbud på en ejerskifteforsikring, gælder mangelsfritagelsen kun, hvis sælgeren inden aftaleindgåelsestidspunktet ved et skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden forsikring.
D10. Auktion: Redegør for hhv. tvangsauktion og frivillig auktion
Tvangsauktion En tvangsauktion afholdes efter de processuelle regler herom. Spørgsmålet er, hvem der reelt er auktionssælgeren: Den tinglyste ejer er ikke en almindelig sælger, idet vedkommende ikke afgiver viljeserklæringer som led i en købsaftale, ikke har nogle salgshensigter eller er i en forhandlingsposition, hvor ejeren kan forhandle vilkår i aftalen. Ejeren skal forlade ejendommen og er uden indflydelse på, hvem der senere flytter ind. Det påhviler rekvirentens advokat at udarbejde en salgsopstilling, hvortil ejeren/sælgeren skal afgive de nødvendige oplysninger herfor. Auktionsvilkårene er som udgangspunkt de processuelle regler. Der kan dog godt vedtages individuelle vilkår. Boliger, der er omfattet af LFFE, kan også begæres på tvangsauktion. I så fald har køberen ingen fortrydelsesret, jf. LFFE § 6, stk. 2. Frivillig auktion Der er ingen lovfaste regler for frivillige auktioner. Grundlaget for en frivillig auktion er en auktionsbegæring fra ejendommens ejer. Ejeren kan også fastsætte regler om, at auktionen skal være privat dvs. at kun en begrænset personkreds skal have adgang til auktionen. Det er sælgeren, der fastsætter auktionsvilkårene, og køberen har ikke anden mulighed end at byde eller lade vær med at byde. Boliger, der er omfattet af LFFE, kan også være grundlag for en frivillig auktion. I så fald har køberen ingen fortrydelsesret, jf. LFFE § 6, stk. 2.
D14. Ejerskifteforsikringens erstatningsudmåling: Redegør for de tabsposter, som ejerskifteforsikringen hæfter for.
Udbedringsomkostninger Udgangspunktet for erstatningsudmålingen er det økonomiske tab ved udbedring, dvs. reparationsomkostningerne. Skadesårsager Spørgsmålet er, om mindstedækningsbekendtgørelsen også omfatter skadesårsager. Dette vil ofte være uden praktisk betydning, da skaden og skadesårsagen ofte vil blive anses for det samme eller dog som nært forbundet. En vægtig grund til at lade udbedring af skadesårsagen være dækket er, at det skaber den bedste overensstemmelse med princippet om at overflytte risikoen fra sælgerens til forsikringsselskabets hæftelse. Derudover vil det være uhensigtsmæssigt kun at dække skaden, men ikke skadens årsag: Rense og male karmen, der bliver blågrøn af skimmel, for karmen efterfølgende skal blive blågrøn af samme skadesårsag. Sætningsskader Et særligt problem angår sætningsskader. Sætningsskader sker i praktisk ved efteffølgende understøbning eller efterpilotering, hvilket er forbundet med betydelige omkostninger. Ankenævnet for Forsikring fastsætter ofte, at sætningsskader ikke er skader, der er omfattet af ejerskifteforsikringen, navnlig når ejendommen har en vis alder. Der er en vis usikkerhed i nævnspraksis, men nogle gennemgående træk er formentlig: 1. Skader i form af revner, skæve gulve og vægge er ikke omfattet af ejerskifteforsikringen. 2. Har skaderne et klart større omfang end tilstandsrapporten angiver, vil der være dækning. 3. Det forhold, at fundamentet hviler på organisk materiale, "blød bund", og at sætningen fortsat vil udvikle sig, er ikke tilstrækkeligt til at kræve efterfundering. 4. Rene værditab på ejendommen som følge af sætningssskader er ikke omfattet. Undersøgelsesomkostninger Udgangspunktet er, at skadelidte (køberen) har bevisbyrden for, at der foreligger en forsikringsdækket begivenhed. Omvendt er det god forsikringsskik, at forsikringsselskabet foretager en vis undersøgelse af den anmeldte skade. Forsikringsselskabet vil dække rimelige udgifter til undersøgelse af fejlen, hvis der er tale om en forsikringsdækket skade og undersøgelsen er sket efter forudgående aftale. Meromkostninger grundet nye regler Kravene til byggeriet er undergivet stigende lovregulering. Udbedring af fysiske fejl på bygninger tager udgangspunkt i at retablere bygningens stand til dét, som køberen kunne forventeved aftalens indgåelse. Forudsat retableringen opfylder visse betingelser, herunder at reparationen nødvendiggør en væsentlig forandring af bygningen, kan der i et vist omfang søges erstatning for meromkostninger. Genhusningsomkostninger Køberens genhusningsomkostninger er dækket af ejerskifteforsikringen i indtil et helt år og således, at denne dækning rækker udover forsikringssummen.
Aftalen: Redegør for udbud af fast ejendom
Udbud af fast ejendomme er ikke direkte lovreguleret, men salgsudbuddet skal indeholde korrekte oplysninger. Hvis der er en ejendomsformidler, der forestår salget, er vedkommende underlagt et professionsansvar.
Adgang til ejendommen: Redegør for tredjemands midlertidige råden over ejendom
Uden hjemmel er der ikke ret til at færdes på tredjemands ejendom. Imidlertid er der i særlovgivningen undtagelsesvist hjemmel til midlertidig adgang til tredjemands ejendom: Ved byggeri i tæt bebygget område kan der være behov for at få adgang til at færdes over en naboejendom.
Aftalen: Redegør for erhvervelsesbetingelserne
Udgangspunktet Som udgangspunkt gælder der aftalefrihed. Dette fraviges imidlertid for så vidt angår udlændinges erhvervelse af fast ejendom i Danmark. Der er i denne henseende begrænsninger af udlændinges erhvervelser, som er reguleret i henholdsvis ejendomserhvervelsesloven og sommerhusloven. 1. Bopæl i Danmark Den køber, der har bopæl eller har haft bopæl i Danmark i 5 år, kan - uanset statsborgerskab - erhverve fast ejendom. Der anvendes en restriktiv fortolkning over for bopælskriteriet. Som følge heraf, er det ikke tilstrækkeligt, at køberen alene har opholdt sig i Danmark. Vedkommende skal også have haft bopæl. Ophold grundet studie, asyl eller lignende kan derfor ikke karakteriseres som ophold. Det er ikke et krav, at man har haft bopæl i Danmark i 5 sammenhængende år. Har køberen ikke opfyldt bopælskriteriet, kan han alligevel erhverve fast ejendom i Danmark, forudsat han har fået justitsministeriets tilladelse. 2. EU's borgere beskæftiget i Danmark Som følge af de grundlæggende EU's principper om fri bevægelighed, kan der ikke fastholdes en ubetinget udelukkelse. Følgende kan derfor erhverve fast ejendom i Danmark: 1. EU-statsborgere, som er lønmodtagere i DK, 2. EØS-statsborgere, som er lønmodtagere i DK, 3. Selskaber i EU/EØS, som har oprettet filial i DK, 4. EU-statsborgere, som har opholdsret i DK. 3. Selskabers erhvervelse af fast ejendom Alle selskaber kan kun erhverve fast ejendom, hvis der 1) foreligger en tilladelse fra Miljøministeriet, eller 2) der foreligger en erklæringer om, at betingelserne for at erhverve ejendommen er opfyldt. Køb af ejendom til anvendelse i erhvervsøjemed kræver ikke tilladelse. Forudsat det pågældende selskab afgiver en korrekt og fyldestgørende erklæring herom, er anden betingelse opfyldt. For selskaber uden for EU/EØS, forudsætter disse en tilladelse fra justitsministeriet. 4. Sommerhuse En fysisk person med varig bopæl i Danmark kan frit erhverve sommerhuse til fritidsformål. Erhvervelse kan ikke ske, hvis erhvervelsen sket med henblik på erhvervsmæssig udlejning. 5. Landbrugsejendomme En fysisk person kan erhverve én landbrugsejendom, hvis han opfylder bopælspligten. Tilsvarende gælder for selskaber. 6. Udlejningsejendomme Udlejningsejendomme kan frit erhverves med respekt for ovenstående betingelser.
Adgang til ejendommen: Redegør for offentlighedens adgang til naturen
Udgangspunktet For så vidt angår fast ejendom, er det klareste udgangspunkt, at offentligheden ikke har adgang hertil. Nogle væsentlige undtagelser til ejeres eksklusive råden findes i naturbeskyttelsesloven. Baggrunden herfor er et formål om at give befolkningen adgang til at færdes og opholde sig i naturen samt forbedre mulighederne for friluftslivet. Almindeligt om offentlighedens adgang Naturbeskyttelseslovens regler om offentlighedens adgang til naturen skal vige for anden lovgivning om adgang. Således kan offentligheden både have en udvidet eller en mere begrænset adgang efter andre regler. Færdslen i naturen hviler på nogle forudsætninger. Generelt kan offentligheden alene færdes på arealer, hvortil der er lovlig adgang. Færdsel i det åbne land Offentligheden har som udgangspunkt ret til at færdes ad veje og stier i det åbne land. Dette gælder som udgangspunkt for eksempelvis søer, åer, strande, mv. Udgangspunktet fraviges, hvis andet fremgår af lovgivningen - der jo går forud for naturbeskyttelsesloven. Dette kan eksempelvis ske ved skiltning eller ved dyrkninger (hvoraf offentligheden ikke må færdes). Skov Udgangspunktet er, at offentlighedens adgang ikke må forhindres eller vanskeliggøres, og der må ikke sættes usædvanlige hegn omkring skove. Dette udgangspunkt modificeres imidlertid efter følgende: - Offentlige skove: Må færdes hele døgnet - Private skove på mindst 5 ha: Adgang til at færdes i kort ophold. Færdselsretten gælder kun fra kl. 06-solnedgang. - Private skove under 5 ha: Her gælder særlige regler. Ejeren kan her ved skiltning fastsætte indskrænkninger i offentlighedens adgang. Ejeren kan også lukke skoven helt eller delvist.
Naboretten: Redegør for ulemperne ved naboretten
Udgangspunktet Naboretten omhandler alle ulemper, der overstiger tålegrænsen. Det følger af beskyttelsens karakter, at det ikke vil være muligt at opregne alle ulempetyper. Eksempler er støj, lugt, skyggegener, mistet udsyn mv. Bagudrettet beskyttelse Det er først når ulempen har vist sig, at der er grundlag for at rejse krav om erstatning, afhjælpning eller påbud om ophør af ulempen. Det er som udgangspunkt ikke muligt at påberåbe sig naboretten om fremtidige, planlagte aktiviteter. Tålegrænsens betydning Helt centralt er den naboretlige tålegrænse. Der er ikke en beskyttelse mod enhver ulempe, men mod en vis væsentlig gene. Grænsen er ikke en absolut, fast grænse. Den er under påvirkning af områdets karakter, samfundsudviklingen og visse forventnings- og indretningssynspunkter. Der er tale om en konkret vurdering. Henvis til U 2018.1441 H ("Det glaserede tegltag").
Naboretten: Redegør for rådighedsbegrænsningen for naboretten.
Udgangspunktet Naborettens grundsætning er, at ingen ejer må udøve en sådan råden over sin ejendom, at ulemperne for naboerne overstiger en vis tålegrænse De forpligtede Ikke blot ejere, men også andre, der råder over en fast ejendom, er omfattet af reglerne. En lejer af ejendommen er således også forpligtede. De beskyttede Ikke kun ejere, men også lejere og brugere af fast ejendom er beskyttede. I begrebet "naboer" er indeholdt en afgrænsning, hvorefter den beskyttede skal være i en vis fysisk nærhed af forholdet. Ulempens karakter vil få betydning for kredsen af de beskyttede: Hvis der f.eks. er tale om en luftbåren forurening, vil beskyttelseskredsen være større, end hvis der var tale om at et stort træ indebærer skyggegener.
D6. Faktiske mangler: Redegør for de forhold, som man kan inddrage i mangelsbedømmelsen af faktiske forhold.
Udgangspunktet Uanset nedenstående forhold, er udgangspunktet altid aftalen! Ejendommens art Ejendommens karakter kan have betydning for mangelsbedømmelsen. En ejendom beregnet til opdyrkning vil bl.a. blive bedømt på jordarealet, og selv små arealafvigelser kan udgøre en mangel, mens det ikke nødvendigvis er tilfældet for en parcelhushave. Bygningens alder Det er et almindeligt princip i praksis, at byggearbejder skal bedømmes efter normerne på udførelsestidspunktet. Dette gælder dog ikke for udviklingsskader. Hvis en bygning er gammel, vil den ofte have egenskaber, som bærer præg af brug eller ældning af materialer. Det er således forventeligt, at skabene kan have ridser eller hak, som ikke forventes i et nybygget hus. Skjulte mangler En oplyst defekt ved en ejendom udgør ikke en mangel. Enhver mangel er skjult, idet åbenbare defekter, som køberen kendte ved købet, ikke udløser mangelsbeføjelser. Prisforhandlinger Prisforhandlinger forud for aftaleindgåelsen er i almindelighed uden enhver betydning for mangelsbedømmelsen. At køberen har gjort en god handel skal ikke afskærer dennes mangelsbeføjelser. Har køberen opnået et prisnedslag under henvisning til konkrete defekter, kan køberen dog i almindelighed ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning heraf, uanset omkostningerne bliver større end forventet.
Aftalen: Redegør for betydningen af betingelser i ejendomsaftalen.
Udgangspunktet Udgangspunktet er, at der er aftalefrihed, og aftalen dermed forpligter parterne efter sit indhold. Er der aftalt en betingelse, bliver aftalen kun endelig, hvis betingelsen indtræder. Navnlig det tidsmæssige aspekt fremtræder væsentligt: Uden klare aftaler om andet må der være en - efter omstændighederne - stærk formodning for, at betingelserne skal være afklarede inden overtagelsesdagen. Dette er ude fra den betragtning, at det er yderst vanskeligt at tilbagelevere ydelserne efter køberen er flyttet ind. Fravigelse (vedrørende forsikringsmæssige betingelser) Grundet ovenstående vanskeligheder har Højesteret i bl.a. U 1990.29 H ("Forsinket forsikring") fastslået, at en betingelse om forsikring skulle tilsidesættes. Baggrunden herfor var, at en tilbagelevering af ydelserne efter overtagelsesdagen er forbundet med risci. Foruden risikoovergang er der hensyn til omkostninger til flytning, vanskeligheder ved at gensælge et fraflyttet hus, liggeomkostninger mv. Endvidere kan betingelser om forsikringsdækning byde på særlige vanskeligheder: Hvilket selskab skal tage stilling? Hvad er sædvanlig præmie? Hvilke forbehold fra forsikringsselskabet er sædvanlige? Betingelserne om forsikringsdækning er derfor svært at objektivt konstatere, om de er opfyldte eller ej.
Byggeri: Redegør for den overordnede regulering af byggeri.
Udgangspunktet Udgangspunktet er, at en ejer af en ejendom kan råde over denne. Ejeren kan derfor også bebygge den. Begrænsning af lovregulering Imidlertid vil bygge- og anlægsarbejder være omfattet af regulering. Dette omfatter eksempelvis zonestatus efter planloven og byggeloven med hertil hørende detailregulering. Dertil understøtter den fysiske planlægning i almindelighed disse overordnede hensyn. Den fysiske planlægning tjener samlet til at borgere kan indrette sig i tillid til en bevarelse af områdets karakter.
D9. Aftalt ansvarsregulering: Redegør sammenfattende for aftalt ansvarsregulering
Udgangspunktet er, at aftalens ordlyd gælder mellem parterne! Aftalefriheden er dog begrænset, 1)hvor der ikke handles hæderligt, loyalt og åbent, 2)hvor der ikke ved en samlet afvejning er en passende balance mellem parternes ydelser, og 3)hvor den ene part har haft mulighed for ensidigt at fastsætte vilkårene udelukkende i egen interesse, uden at den anden part har haft lejlighed til at forhandle vilkårene til et resultat, som sædvanligvis ville blive accepteret af to almindelige, fornuftige parter.
D15. Forurening: Redegør for retten til at forurene
Udgangspunktet er, at ingen har ret til at forurene. Forurening kan ske, forudsat virksomheden har indhentet en forureningstilladelse, dvs. en miljøgodkendelse efter miljøbeskyttelsesloven.
D4. Sælgerens misligholdelsesbeføjelser: Redegør for sælgerens fortabelse af sin hævebeføjelse.
Udover de "almindelige" fortabelsesgrunde (passivitet, forældelse mv.) er der følgende, der konkret relaterer sig til hævebeføjelsen i fast ejendom: 1) Endeligt skøde Der er enighed i litteraturen om, at sælgeren ikke kan hæve som følge af udeblivende betaling, når der er tinglyst endeligt skøde. Det er ikke køberens faktiske råden der har betydning, men alene udstedelsen af et endeligt skøde. 2) Faktisk råden Købers indflytning i ejendommen er uden betydning for sælgerens hævebeføjelse. 3) For sent erlagt betaling Selvom betalingen er kommet, kan sælgeren ophæve, forudsat betalingen har været forsinket og er væsentlig. Sammenfatning Domstolene har ikke taget stilling til, hvornår sælgerens hævebeføjelse ophører i tilknytning til endeligt skøde, faktisk overgivelse eller erlagt betaling. Retstilstanden er derfor ikke sikker.
Hævd: Hvordan kan hævd ophøre?
Under hævdstiden 1. Ejeren fysisk hindrer den hævdendes ret 2. Den hævdende anerkender ejerens ret 3. Ejeren iværksætter retslige skridt mod den hævdende Når hævden er erhvervet 1. Gensidig aftale 2. Frihedshævd
D13. Ejerskifteforsikringen og sælgerens hæftelse: Redegør for skæringsdagen for sælgeren og ejerskifteforsikringens hæftelse.
Ved bedømmelsen af faktiske mangler overgår risikoen for hændelige skader fra sælger til køber på overtagelsesdagen. Sælgerens hæftelse Skader, der er indtrådt før overtagelsesdagen, samt skader, der senere indtræder som følge af årsager, der var tilstede på overtagelsesdagen, hæfter sælgeren for i overensstemmelse med de almindelige obligationsretlige regler. ¨ Ejerskifteforsikringens hæftelse Såfremt sælgeren har gjort brug af huseftersynsordningen, og hvis køberen har tegnet en ejerskifteforsikring inden overtagelsesdagen, skal forsikringen dække skader indtrådt efter tilstandsrapportens udarbejdelse, men inden overtagelse. Såfremt køberen ikke tegner en ejerskifteforsikring, vil sælgeren skulle hæfte for den mellemliggende periode fra tilstandsrapportens udarbejdelse til overtagelsesdagen. Dette kan dog fraviges ved aftale mellem køber og sælger.
Begreb: Skøde
Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet.
D7. Retlige mangler: Redegør for vanhjemmel
Ved vanhjemmel forstås en fuldstændig retlig mangel. Eksempler på vanhjemmel er, at sælgeren ikke har været beføjet til at råde over ejendommen eller at der er sket dobbeltsalg. Sælgeren er forpligtet til at præstere et tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger til køberen. Kan køberen ikke opnå tinglyst adkomst, foreligger der vanhjemmel. Vanhjemmel er udtryk for, at sælgeren ikke er materielt beføjet, eller at køberen ikke kan opnå tinglig beskyttelse af sin ret. Vanhjemmel kan eksempelvis bestå ved dobbeltsalg, tredjemands købe- eller forkøbsret mv.
Zoneinddeling: Hvad er formålet med zoneinddeling?
Zoneinddeling er en integreret del af den fysiske planlægning. Formålet er at sikre en sammenhængende planlægning, der forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen, medvirker til at værne om landets natur og miljø og skaber gode rammer for vækst og udvikling, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag. Forenklet sikrer zoneinddelingen navnlig en styring af udviklingen, så bolig- og erhvervsbyggelse kun sker i områder, der udlagt hertil i henhold til zoneinddelingen.
Generelt: Hvad er sammenhængen mellem zoneinddeling og den fysiske planlægning?
Zoneinddeling og den fysiske planlægning er begge offentligretlige reguleringer, der skal være med til at opdele og planlægge fordelingen af ejendomme i Danmark. Begge er i et vist omfang reguleret i planloven.
D11. Udbud og overdragelsesaftale i boligkøb: Redegør for ejendomsformidlerens forpligtelser ved udbud af fast ejendom.
§ 37: Ejendomsmægleren skal 1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med sælger, som ejendommen skal udbydes til, 2) beregne salgsprovenu, 3) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, og 4) udarbejde udkast til købsaftale. Derudover skal formidleren varetage sit hverv omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik.
