UNIDAD 13 TIPOS DE HIPOTECAS Y FUENTES DE FINANCIACIÓN (TYPES OF MORTGAGES AND SOURCES OF FINANCING)

Como se agrupan los préstamos hipotecarios?

(1) préstamos convencionales y (2) préstamos no convencionales.

Que es un programa de garantia de prestamos de la VA? (Department of Veterans Affairs)

- Es la autoridad para garantizar parcialmente (cubre la parte superior del préstamo) los préstamos hipotecarios hechos a los veteranos por prestamistas privados.

Que es la garantia de prestamo de la VA?

-El derecho máximo de 2018 (garantía) es de $ 113,275.

Como se hace la evaluacion de credito y la calificacion crediticia para un prestamo?

-El prestamista ordena un informe de crédito para determinar el puntaje de crédito del solicitante del préstamo.

Que puede cobrar el prestamista en los costos de cierre en un prestamo de la VA?

-El prestamista puede cobrar costos de cierre razonables tales como: la tasación de VA, el informe de crédito, los impuestos estatales y locales, y las tarifas de registro pueden ser pagados por el comprador, el vendedor o compartidos.

Cual es el proceso de solicitud de un préstamo?

-El prestatario proporciona información sobre empleo, historial crediticio, activos, pasivos y otra información financiera relevante. -Los prestamistas usan el formulario de solicitud de préstamo residencial uniforme estandarizado para préstamos hipotecarios residenciales [URLA] (convencionales, FHA y VA) garantizados para propiedades de una familia a cuatro familias.

Que No le puede cobrar el prestamista en los costos de cierre en un prestamo de la VA a un prestatario veterano?

-El veterano no puede pagar el informe de termitas, a menos que el préstamo sea un refinanciamiento. -No se pueden cobrar comisiones, honorarios de corretaje o honorarios de comprador-corredor al comprador veterano.

Que son los puntos de descuento de la FHA?

-Los prestamistas pueden cobrar puntos de descuento en préstamos hipotecarios asegurados por la FHA.

Que es una hipoteca de conversión de capital (HECM) o hipoteca inversa? (home equity conversion mortgage (HECM) or reverse mortgage)

-Los propietarios de préstamos de 62 años y mayores que hayan pagado su hipoteca o que solo tengan un saldo hipotecario pequeño son elegibles para participar en el programa de hipotecas inversas de HUD.

Que es un prestamo convencional?

-No está asegurado o garantizado por una agencia gubernamental. El prestamista asume el riesgo total del incumplimiento en el préstamo.

Que es el derecho de elegibilidad en un prestamo de la VA?

-derecho de un veterano (veteran's entitlement) es la cantidad máxima que el gobierno garantiza que se le pagará al prestamista en caso de incumplimiento del veterano.

Que es un prestamo hipotecario quincenal? (biweekly mortgage loan)

-el deudor realiza un pago cada dos semanas o sea realiza 26 pagos quincenales. Esto le ahorra al deudor un interés considerable, y el préstamo se paga antes.

Como es el pago inicial de la FHA?

-el pago inicial es mucho menor que el monto requerido para los préstamos hipotecarios convencionales. Es tan bajo como el 3.5% del precio de compra o el valor de tasación, lo que sea menor.

Como solicita un veterano un prestamo a la VA?

-el veterano solicita un certificado de elegibilidad en el cual se establece la cantidad de derecho disponible para el prestatario veterano, en función del monto del préstamo

Cual es el proposito de la FHA? (purpose of the FHA)

-es estimular la obtencion de vivienda y funciona como una compañía de seguros, asegurando préstamos hipotecarios hechos por prestamistas aprobados por la FHA.

Que es la compra de dinero hipotecario? (PMM/purchase money mortgage)

-es una hipoteca recuperada por un vendedor de un comprador en lugar del dinero de compra. Se utiliza para llenar un vacío entre el pago inicial del comprador y una nueva primera hipoteca o una hipoteca asumida.

Que es el indice de obligaciones totales (TOR/ total obligations ratio)?

-es una medida de la deuda mensual total del deudor dividida por el ingreso bruto mensual.

Que es una hipoteca amortizada (amortized mortgage)?

-hipoteca de tasa fija es el plan de pago de préstamos más popular. Es eliminada con pagos periódicos iguales. Cada pago mensual incluye tanto intereses como capital. Los intereses disminuyen cada mes y el capital aumenta cada mes.

prestamos no convencionales

-incluyen préstamos asegurados por la FHA y garantizados por el VA. Generalmente requieren un pago inicial más pequeño. El gobierno brinda cierta protección contra riesgos al prestamista.

formula para calcular el precio de venta de una propiedad

-interes del primer mes x 12 meses = total de interes anual -total de interes anual ÷ tasa de interes anual = monto del prestamo. -monto del prestamo ÷LTV = precio de venta.

Cuales son las fuente de prestamo de la VA?

-los prestamos otorgados por prestamistas aprobados por VA. Y la VA tiene el poder de otorgar préstamos directos a veteranos en áreas donde los préstamos del VA no están disponibles.

Cual es el pago inicial en un prestamo de la VA?

-los préstamos VA de $ 453,100 o menos no requieren un pago inicial. Un veterano que haya utilizado previamente un derecho que no ha sido completamente pagado debe hacer un pago inicial.

En que se pueden usar los prestamos de la VA?

-préstamos VA pueden usarse para comprar, refinanciar o construir propiedades de una a cuatro unidades, siempre que el veterano resida en una de las unidades.

Que es el indice de obligaciones totales de la FHA? (TOR/total obligations ratio)

-se calcula tomando el gasto mensual total (PITI + MIP) más las obligaciones mensuales recurrentes a largo plazo (LTO) y dividiendo entre el ingreso bruto mensual. -la FHA actualmente permiten hasta un 43% para el TOR.

Que es el indice de gastos de vivienda HER de la FHA(HER/housing expense ratio)

-se calcula tomando los gastos mensuales (PITI/principal, interest, property taxes, and hazard insurance) y (MIP/mortgage insurance premium ) dividiéndolos por el ingreso bruto mensual del solicitante.

Que es una tasa de avance (teaser rate/ARM)?

-una tasa de interés inicial por debajo del mercado. Se ofrece durante el primer año del préstamo, con un fuerte aumento anual de la tasa en el próximo período de ajuste de la tasa para alinear el préstamo con el índice acordado.

Que es la prima de seguro hipotecario por adelantado UFMIP de la FHA? (up-front mortgage insurance premium)

A los prestatarios se les cobra una tarifa única de seguro hipotecario al cierre y se puede financiar con el monto de la hipoteca. Se basa en el tipo (nuevo o refinanciamiento) y el plazo (15 años o 30 años) de la hipoteca.

Que es la prima de seguro hipotecario anual MIP de la FHA? (mortgage insurance premium)

El MIP anual lo paga el prestatario y lo paga mensualmente (prima anual dividida entre 12) como parte del pago mensual de la hipoteca. Debe incluirse en los gastos mensuales propuestos al calcular los índices de calificación del comprador.

Quien estalece la tasa de interes, los puntos de descuentos y los costos de cierre en los prestamos hechos por la VA?

El prestamista

A quien se paga el cargo de originación del préstamo de la VA?

El prestatario se lo paga al prestamista. El VA permite que se cobre una tarifa de originación del 1% a los prestatarios veteranos.

Que es la tarifa de financiación de la VA?

El prestatario veterano paga una tarifa de financiación al VA. (es un porcentaje del monto del préstamo.). Si un veterano tiene una discapacidad relacionada con el servicio, no se aplica la tarifa de financiación. Los préstamos VA no requieren primas de seguro hipotecario (MIP).

A quien se transmite el titulo legal en una hipoteca de compra de dinero hipotecario? (PMM/purchase money mortgage)

El título legal se transmite al comprador, y el vendedor retiene el derecho de gravamen. (vendor's lien) como garantía de la deuda.

Por quien esta asegurada la hipoteca de conversión de capital (HECM) o hipoteca inversa?

Esta asegurada por el gobierno federal a través de un prestamista aprobado por la FHA.

Que es una tasa de interes de la FHA? (Interest Rate). FHA

Fluctua con el mercado y es negociable entre el prestamista y el prestatario.

Que límites de préstamo establece la FHA?

La FHA establece límites de prestamos dependiendo del costo promedio de la vivienda en diferentes regiones del país.

Cual es el Índice de calificación de la VA para un prestamo?

Las obligaciones mensuales totales del prestatario veterano no pueden exceder el 41% del ingreso bruto mensual total TOR.

Como es una evaluación de la FHA? (appraisal).

Las propiedades son evaluadas por un tasador aprobado por la FHA. FHA no garantiza la condición de la propiedad. La FHA alienta a los compradores a realizar una inspección de la vivienda.

Que otros gastos mensuales se deben de incluir en el HER y cual es el porcentaje aceptado por la FHA de HER?

Las tarifas de asociación de propietarios y las tarifas de condominio, si corresponde, también se incluyen en los gastos mensuales totales -La FHA actualmente permite hasta un 31% para el HER.

Que son los topes de tasas de interés (interest rate caps ARM).

Los ARM generalmente incluyen límites de tasas para limitar cuánto puede cambiar la tasa de interés por ajuste

Que son los indices calificativos de la FHA? (qualifying ratios)

Los prestamistas usan el ingreso bruto mensual para calcular dos índices de calificación para los solicitantes de préstamos: el índice de gastos de vivienda (HER/housing expense ratio) y el índice de obligaciones totales (TOR/total obligations ratio).

suposicion (assumption).

Los prestamos convecionales de tasa fija generalmente contienen una cláusula de vencimiento (due-on-sale clause), lo que significa que no son asumibles.

pago por adelantado (prepayment).

Los prestamos convencionales de tasa fija contienen una cláusula de prepago (Prepayment clause) que permite que el deudor pague por adelantado el prestamo hipotecario.

pago inicial y relacion prestamo-valor (down payment and loan-to-value ratio).

Los préstamos convencionales generalmente tienen una relación préstamo-valor (LTV) más baja . Requieren un pago inicial mayor del 20% a difererncia con la FHA Y VA. Préstamos de más del 80% LTV requieren que los deudores compren un seguro hipotecario privado (PMI/private mortgage insurance).

Por quienes pueden ser pagados los puntos de descuentos en los prestamos asegurados por la FHA?

Los puntos de descuento pueden ser pagados por el vendedor o el comprador.

Que es una suposición en un prestamos de la FHA? (assumption)

No tienen una cláusula de vencimiento (due-on-sale clause) en la hipoteca. Todos los préstamos asumidos y los nuevos préstamos de la FHA son para uso exclusivo del propietario [owner-occupied] (no préstamos para inversores). El préstamo puede pagarse anticipadamente sin penalización.

caracteristicas del prestamo hipotecario convencional

Tasa de interés, asuncion, Pago por adelantado, Pago inicial y relación préstamo-valor.

Fórmula: amortizar una hipoteca (Formula: Amortizing a Mortgage)

Paso 1: saldo de capital x interés anual ÷ 12 = interés del primer mes Paso 2: pago mensual de la hipoteca - interés del primer mes = pago a capital Paso 3: saldo inicial de capital - pago de capital = nuevo saldo de capital Para el segundo mes, repita estos pasos utilizando el nuevo saldo de capital.

Como se mueve el indice en las tasas de hipotecas ajustables (ARM)?

Se mueve hacia arriba y hacia abajo con fluctuaciones en la economía de la nación.

caracteristicas de los prestamos hipotecarios de la FHA

Seguro de préstamo, Fuente de préstamos , puntos de descuentos, pago inicia, límites de préstamo,

Que es un prestamo con garantía hipotecaria? (home equity loan)

Sirven para financiar las compras de los consumidores y están garantizados por la residencia principal del prestatario. Son deducible de los impuestos.

Quienes califican para el programa de prestamos de la VA?

Solo los veteranos, los cónyuges sobrevivientes no casados ​​de veteranos y el personal militar activo pueden solicitar un préstamo VA.

seguro de prestamo (loan insurance) FHA

Son un tipo de préstamo no convencional. Asegura préstamos hipotecarios para proteger a los prestamistas en caso de que los prestatarios incumplan. El costo del seguro hipotecario se transfiere al prestatario.

Que es una prima de seguro de la FHA?

UFMIP y MIP entran en un fondo de la FHA para pagar a los prestamistas si los prestatarios no cumplen.

Que es un compromiso asegurado por la FHA?(insured commitment).

Un desarrollador a veces buscará un compromiso de la FHA para asegurar las hipotecas en un proyecto planificado el cual es un compromiso condicional dependiendo de que las estructuras se completen de acuerdo con los estándares verificados de la FHA.

Cuales son los limites de los prestamo de la VA?

VA no establece límites de préstamos. El préstamo no puede exceder el monto establecido en el certificado de valor razonable (CRV). El CRV se basa en el valor de la propiedad estimado por un tasador aprobado por VA, del ingreso y la capacidad de pago del veterano.

A que estan vinculados los indices en las tasas de hipotecas ajustables (ARM)?

a valores del Tesoro de EE. UU (U.S. Treasury securities).

Como se refiere la FHA al pago inicial requerido?

como la inversión mínima en efectivo. Los costos de cierre no se pueden utilizar para cumplir con el requisito mínimo de pago inicial del 3.5%.

Como se expresan las tasas de interés para las hipotecas

como tasas de interés anuales.

-En Florida, donde debe identificarse una hipoteca parcialmente amortizada?

debe identificarse claramente en la hipoteca, con el monto del pago global final revelado.

Con que deben cumplir las hipoteca para que un prestamista pueda venderlas en el mercado secundario?

deben cumplir con la relación gasto / ingreso.

De que depende la cantidad que un veterano puede pedir prestado de la VA?

depende del valor de los bienes inmuebles, el ingreso y la capacidad del veterano para hacer los pagos mensuales de la hipoteca.

Que es un prestamo hipotecario parcialmente amortizado? (partially amortized mortgage loan/ballon mortgage loan)

el comprador hace pagos regulares más pequeños y un único pago final grande (ballon mortgage loan) el cual incluye intereses acumulados y todo el capital impago, vence en la fecha del vencimiento del préstamo.

Que representa el margen para el prestamista en las tasas de hipotecas ajustables (ARM)?

el costo del prestamista de hacer negocios más ganancias.

Como es la tasa de interes en un prestamo con garantía hipotecaria? (home equity loan)

es ajustable y se basa en la tasa preferencial del prestamista. El LTV de ambas hipotecas combinadas generalmente se limita al 80% del valor de la propiedad

Que es una hipoteca totalmente amortizada (fully amortized mortgage)?

es aquella con pagos regulares cada mes de capital e intereses. El pago mensual permanece igual cada mes; sin embargo, el monto aplicado al capital aumenta cada mes, y el monto aplicado al interés disminuye cada mes.

Cual el plazo maximo de un prestamo de la VA?

es de 30 años.

Que es el margen (o spread) en las tasas de hipotecas ajustables (ARM)?

es el porcentaje agregado al índice para cubrir los costos del prestamista más las ganancias.

Que es la Sección 203 (b) de la FHA? (Federal Housing Admin_istration)

es el programa hipotecario de vivienda más popular de la Ley Nacional de Vivienda. Los préstamos hipotecarios de tasa fija de la Sección 203 (b) requieren un pequeño pago inicial para la compra o construcción de residencias de una a cuatro familias.

Cual es el proposito de un limite de pago (payment cap/ARM).?

es proteger al deudor hipotecario de pagos mensuales elevados e inasequibles.

indice (index)

es un indicador económico que se utiliza para ajustar la tasa de interés del préstamo.

Que es un plan de pago nivelado (level-payment plan)?

es una hipoteca en la cual los pagos mensuales son una cantidad fija, pero la cantidad aplicada al capital aumenta cada mes y la cantidad aplicada a los intereses disminuye cada mes.

Que es la hipoteca de tasa ajustable (adjustable-rate mortgage/ARM)?

es una técnica de financiación en la cual el prestamista puede aumentar o disminuir la tasa de interés de acuerdo con un índice reconocido y verificable. caracterizado por una tasa de interés que se ajusta hacia arriba o hacia abajo durante el plazo del préstamo.

Que factores determinan el tamaño de los préstamos de una hipoteca inversa? (HECM)

está determinado por la edad del prestatario, la tasa de interés y el valor de la vivienda.

Cual es la formula para calcular el indice de gastos de vivienda HER de la FHA?

gastos mensuales de vivienda (PITI + MIP) ÷ ingreso bruto mensual = índice de gastos de vivienda (HER) monthly housing expenses (PITI + MIP) ÷ monthly gross income = housing expense ratio (HER)

Cuales son los prestamos de hipotecas personalizados (CUSTOM MORTGAGE LOANS)?

hipoteca parcialmente amortizada, Préstamo hipotecario quincenal, Paquete de préstamo hipotecario, Préstamo con garantía hipotecaria, Compra de dinero hipotecario (PMM) y Hipoteca de conversión de capital (HECM) o hipoteca inversa

Que es un paquete de prestamo hipotecario? (package mortgage loan)

incluye bienes inmuebles y personales como garantía de la deuda.

Que incluye la FHA? (Federal Housing Administration)

incluyen un programa de hipotecas para unidades de condominio y un programa de préstamos con tasa ajustable.

Cuales son los componentes principales de las hipotecas de tasa ajustable (ARM)?

indice y el margen.

tasa de interes (interest rate).

la tasa de interes refleja la condicion del mercado y es negociable entre el prestamista y el deudor.

Quien establece la tasa de interes de los prestamos VA y entre quienes se negocia?

las condiciones del mercado y se negocia entre el prestatario y el prestamista

Que es un límite de por vida (lifetime cap/ARM )?

limita el monto total en que la tasa de interés puede aumentar durante la vida del préstamo.

Que es un límite periódico (periodic cap/ARM)?

limita la cantidad en que la tasa de interés puede aumentar en cualquier momento, generalmente dentro de un año.

Que es un limite de pago (payment cap/ARM).

limita la cantidad en que los pagos mensuales pueden aumentar durante cualquier ajuste.

Cual es la suposición en un prestamo de la VA?

los préstamos de VA no tienen una cláusula de vencimiento, son asumibles (incluso por no veteranos). El prestamista y el VA deben aprobar al comprador

Cuales son los requisitos de elegibilidad para los prestamos de la VA?

los requisitos se basan en el período de servicio activo o el período de servicio continuo, según corresponda.

Que pasa con el pago por adelantado en un prestamo de la VA?

los veteranos pueden pagar por adelantado sin penalización.

La mayoría de las ARM tienen dos tipos de límites de tasas (interest rate caps/ARM)?

límite periódico (periodic cap) y límite de por vida (lifetime cap)

Por quien no debe ser controlado el indice y por quien debe ser verificado el indice en las tasas de hipotecas ajustables (ARM)?

no debe ser controlado por el prestamista y debe ser verificado por el prestatario

Que no se requiere en una hipoteca de conversion de capital? (HECM)

no requiere reembolso mientras el prestatario viva en la casa y el valor restante de la casa va al propietario o a los herederos del propietario.

Cual es la formula de la tasa de obligaciones totales (TOR) para FHA? (total obligations ratio (TOR) for FHA).

obligaciones mensuales totales (PITI + MIP + LTO) ÷ ingreso bruto mensual = índice de obligaciones totales (TOR) total monthly obligations (PITI + MIP + LTO) + monthly gross income = total obligations ratio (TOR)

Cual es la fórmula: Índice de obligaciones totales (TOR) para préstamos hipotecarios convencionales?

obligaciones mensuales totales (PITI + PMI + LTO) ÷ ingreso bruto mensual = índice de obligaciones totales (TOR).

Que es la amortización negativa (negative amortization/ARM)?

ocurre cuando los pagos de la hipoteca no son lo suficientemente grandes como para cubrir los gastos por intereses y resultaria en que el deudor hipotecario le deba al acreedor hipotecario más de lo que vale la casa.

Como permanece el porcentaje del margen durante la vida del préstamo.

permanece constante durante la vida del préstamo.

fuente de prestamos (Lending Source). FHA

prestamistas aprobados por la FHA. FHA no otorga préstamos a los prestatarios , no procesa préstamos ni construye casas.

Cuando se ajusta la tasa de interés de un ARM?

se ajusta periódicamente en función del intervalo de ajuste establecido en los documentos del préstamo hipotecario. Algunas ARM se ajustan anualmente en función del índice.

Cuales son los plazos en préstamos hipotecarios convencionales?

tienen un plazo de 30 años o un plazo de 15 años.

Que es una ARM híbrido (tasas de hipotecas ajustables Hibrida)?

un tipo relativamente nuevo de ARM, le permite al deudor fijar una tasa fija por más tiempo del habitual un año antes de que comiencen los ajustes. La tasa se ajusta anualmente (vinculada al índice) por el período restante del préstamo.

Que usan los prestamistas convencionales para calificar a los deudores potenciales?

usan una proporcion del ingreso mensual de los deudores potenciales. -Para calificar para una hipoteca convencional, los términos de referencia del prestatario no deben exceder el 36%. TOR

Cual es la formula para calcular la tasa de interes?

índice + margen = tasa de interés calculada

Cuales son los tres componentes para calcular cuánto dinero se debe considerar como interés y cuánto se debe pagar sobre el capital?

■ Monto del préstamo ■ Tasa de interés ■ pago mensual